2012年湖北博大长兴城欧陆风情社区项目定位与发展规划报告79p前期策划.ppt

户型舒适性提升：南北通透 户型舒适性提升：多面采光 社区智能化系统 说明：最大化采光面和观景面，适用于有较好外部景观资源的情况。 270度观景凸窗 超大露台 建筑 园林 商业及配套 建筑风格 平面户型 附加值及细节 平面布局 物业发展建议 物业管理 地块商业价值分析分析 规划地下通道 现状跨铁路桥 可规划商业动线 有现状跨铁路桥及规划地下通道，但距离二期地块有一定距离，商业利用价值不大 一、项目基本情况 无 噪音源 不完善 外部配套 适中 规模 良好 日照、通风 有，需改造 景观 农民房、厂区 地表 需规划 内部交通动线 通达性差 外部交通组织 规整 地形 价值中等，具备发展中高档次商住物业的潜质 总评 研判 因素 N 二、地块总体价值研判 项目二期定位与发展规划报告 物业发展建议 项目定位 发展方向 市场分析 项目分析 目标梳理 区域内其它项目竞争 宏观市场调控 周边私房较多，刚性及改善性需求强烈， 城市化进程加快，外来人口的安家置业需求增加 T威胁 O机会 短期内项目道路围观环境及可达性较差 项目周边环境有待提高 项目同类型产品竞争 开发商品牌缺失 规模社区，物业类型丰富，配套成熟 紧邻火车站，交通便捷，多种出行选择 二期地块规整，较利于规划 W劣势 S 优势 三、项目价值体系及项目定位 项目SWOT分析 1、?项目规模较大,整个操作过程讲求“稳中求快”； 2、项目紧邻轨道交通线及机场，噪音影响较大，开发及销售的控制,建议采用先景观后产品的策略； 3、深化项目产品功能，对应目标客户的需要，并制造差异点。 孝感首个——花园式的原味欧陆风情社区 1、树立旧城改造标杆，制造区域市场非凡影响力； 2、规避项目地块劣势，以形象演绎及传播合理引导客户； 3、以合适的产品，实现土地价值的最大化； 4、差异化的产品路线及形象概念，实现快速销售，迅速回笼资金。 四、项目发展方向 项目发展主题定位概念 项目二期定位与发展规划报告 物业发展建议 项目定位 发展方向 市场分析 项目分析 目标梳理 二期拥有水景资源，要充分利用临河的自然资源做好景观社区规划，打造孝感区域内独一无二的河景住宅。 本案项目建议在产品规划基础上，明确建筑形态定位，切合项目打造花园式的原味欧陆风情社区的主题，重点突出自然河景、生态、原味欧陆风情。 社区品质差异化 1 建筑风格差异化 2 整个孝感地区，由于房地市场的不成熟，建筑形态杂乱无章，没有明确的风格特征，在市场上缺乏核心的竞争力。 五、项目定位策略 项目主题定位诠释 在产品形象上应走高端路线，即将能够体现项目形象的地方做足功夫，通过提供高性价比、高附加值的产品促进销售。 中高档、高质素 的精品社区 六、项目档次定位 都市新贵，城市中产 我们把他们统称为： 七、目标客户定位 孝南区县、乡镇公务员，行政，医疗，经商者 孝南区周边市、镇、乡客户，乡镇内农作或经营效益的佼佼者，外地打工返乡者 孝感区公务员、教育/文化/卫生/运动/金融业/IT/ /社会服务业/交通/运输/仓储等等企事业单位中坚阶层 基于项目自身及市场竞争 设计75-80 ㎡紧凑型小二房二厅（少量），舒适型的大两房两厅的户型设计成85－90㎡，可以放置在临规划路一边，规避噪音，实现其他户型更大的价值； 小三房设计为95-105㎡紧凑三房，且此类户型为市场空白点； 主力户型中三房设置在115-130 ㎡，而以“实用型＋舒适型”为主； 配比一定比例的舒适型四房，面积区间在135－145㎡，体现大户的居家生活，打造明星产品，符合项目品质。 八、项目产品定位 户型配比建议 　 1780 100% 　 总计 约110 约8% 4*2*2 135～145平米豪华型 四房户型 明星产品 约570 约37% 3*2*2 110～130平米阔绰型 约680 约36% 3*2*1 95～105平米实用型 三房两厅 约220 约10% 2*2*1 85～90平米舒适性 二房二厅 现金流产品 约200 约9% 2*2*1 75－80平米 二房二厅 配比策略 套数(套) 面积比 房型建议 面积建议（含赠送） 户型建议 八、项目产品定位 户型配比建议 本次户型配比未考虑90/70政策因素 项目二期定位与发展规划报告 物业发展建议 项目定位 发展方向 市场分析 项目分析 目标梳理 建筑 园林 商业及配套 建筑风格 平面户型 附加值及细节 平面布局 物业发展建议 物业管理 建筑 园林 商业及配套 建筑风格 平面户型 附加值及细节 平面布局 物业发展建议 物业管理 从用地指标来看本项目的建筑类型 由于本项目整体容积率为2.14，航空限高区域（多层）占地较多，从土地利用角度分析，二期开发强度必须大于2.14，介于2.5-3.0之间。最适宜实现的类型为：小高层、高层 从用地的