在建工程抵押的若干问题.pdfVIP

就地说法 !#$# !#$% %$’ ! 潘 辉 在建工程抵押的若干问题 据国家统计局透露，!! 年# 机构作为偿还贷款履行担保的行 额；已投入在建工程的工程款；施 至 月份，全国累计完成房地产开 为。 工进度及工程竣工日期；已完工的 $ 发完成投资%’(亿元。据中国人民 我国实行 “不动产登记”制 工作量和工程量。 银行透露，到 年 月，房地产 度，土地、房屋等不动产物权的设 当事人依法办理了在建工程抵 !! $ 开发贷款的余额为%$)%亿元。由此 立、变更、转让和消灭，必须实行 押登记、土地使用权抵押登记。登 看出，房地产开发所需资金主要来 登记，未经登记，不产生物权效 记机关分别为房屋管理部门和土地 自银行贷款。为了到期能够收回贷 力。在我国，房地产登记机关分别 管理部门。 款，银行往往要求房地产开发商提 为土地管理部门和房屋管理部门。 抵押权人尤其是银行，在签订 供一定形式的担保，房地产开发商 在建工程抵押同样遵循这一制度。 抵押合同和办理在建工程抵押登记 多以抵押的方式来担保，其中又以 根据 《城市房地产管理法》、 时，应注意下面一些问题：如果在 土地使用权抵押、在建工程抵押最 《担保法》、 《城镇国有土地使用权 签订抵押合同之前，该在建工程或 为普遍。与土地使用权抵押不同的 出让和转让暂行规定》、 《城市房 其范围内的土地使用权已经设定了 是，在建工程抵押不仅涉及土地使 地产抵押管理办法》、 《关于土地 抵押权，后抵押权人就要认真评估 用权，还涉及在建工程的投入资产 使用权抵押登记有关问题的通知》 该在建工程的价值，谨慎发放贷 等，登记机关不仅涉及土地管理部 等法律法规的规定，在建工程抵押 款。因为根据有关规定，在同一财 门，还涉及房屋管理部门。因此， 需具备以下条件： 产上 （包括在建工程及其范围内的 在建工程抵押实际引发的矛盾和问 抵押物符合法律法规的规定。 土地使用权）设定两个以上抵押权 题在所难免。笔者试对上述问题作 设定抵押的在建工程必须权属清 的，以抵押登记的先后顺序受偿。 一探讨，以求加深对在建工程抵押 楚，没有争议，没有被依法查封、 因此，抵押权人应严格审查抵押人 中 的理解。 扣押、监管或其他形式限制，不得 的在建工程抵押状态。 用于教育、医疗、市政等公共福利 如果在建工程使用的是划拨土 国 在建工程抵押的 事业。另外，还要注意一些地方性 地，在签订抵押合同时，要注明需 成立及实现 法规的特殊规定，如 《沈阳市城市 要交纳的相当于土地出让金的款 土 在建工程抵押管理办法》规定，在 额，并在发放贷款时考虑这一款 在建工程，顾名思义，是指正 建工程中已经预售的商品房不能设 额。因为，实现抵押权时，抵押权 地 在建设、尚未竣工的建设项目 （本 定抵押。