第二章_消费支出规划1课件.ppt

1、金融市场与消费支出的关系 金融市场发达，才能融资或投资 结合方式： 1、融资：从金融市场借贷调整消费模式——住房消费信贷、汽车消费信贷和信用卡消费信贷 2、投资：投资于金融产品：股票、债券和基金来获取收益，增强可消费能力 2、收入、支出、财务安全与财务自由 财务安全：现有财富足以应对未来的财务支出或其他生活目标的实现，家庭不会出现大的财务危机 财务自由：收入主要来自主动投资而不是被动工作 购房目标 购房目标三要素：客户家庭计划购房时间 　　　　　　　　希望的居住面积 　　　　　　　　届时房价 例如：我希望５年后购买１２０平米左右，价格为５０００元每平米的房屋。 注意：购房目标必须明确，不能模糊 购房面积需求和购房环境需求（即购房目标） 1、购房面积需求把握： 不必盲目求大：满足居住需要，太大闲置 无需一次到位：一套房住一辈子可能性很小 量力而行：面积大小取决客户资金和还贷能力 2、购房环境需求（价格取决于区位和面积） 区位好，价格高，面积小 区位差，价格低，面积大 如何运用财务计算器或者EXCEL 讲解一些例题 提示： 房价最好控制在年收入的6倍以下 贷款年限在8-15年之间 练习题 例：张先生想买100平米的房子，单价6000元/平米，总价60万元。按7成按揭，贷款期限20年，利率6%。 首付款=60*30%=18 贷款额度=60*70%=42 每月偿还的本金和利息：即月供（年金） 42=年金*年金的现值系数 系数：期数240（20*12）、利率0.5%（6%/12） 购房相关税费 契税：普通住宅按房屋成交价１.５％缴纳 　　 非普通住宅按房屋成交价３％缴纳 评估费：抵押品评估，各银行有自己的规定 律师费：公积金贷款不付 　　　　 商业贷款收取（各银行有自己的规定） 商业贷款二手房要办理公证，每件200元。 保险费：额度最大费用，主要是抵押物财产保 险及贷款信用保险 　　 公积金贷款可不买保险 　　　　商业贷款：财产抵押担保时，购买房屋综合险；财产抵押和连带担保的，购买房屋险。 购房相关税费 抵押登记费：每平米０.３０元，二手房每间200元 印花税：《商品房买卖合同》：３％００ 　　　　　　《个人购房贷款合同》：５％００ 领取房屋产权证时，每件贴花5元 装修费用：经济型、舒适型、豪华型 购置家具和电器费用 以上开支形成了住房规划的财务目标。 抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵（质）押加保证 ◆抵押贷款：抵押人拥有的房屋或预购房屋 　　　 　土地使用权等 ◆质押贷款：动产或权力质押作为还款保证 　　　　国库券、金融债券、AAA企业债券 ◆保证贷款：第三人保证作为还款担保 ◆抵（质）押加保证：抵押物或质押物 　　　　　　　　　　 第三人保证 公积金贷款＋个人住房商业性贷款 借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款 例如：房产价格80万元，两部贷款的总金额为房价的70%，即56万元。 1、公积金贷款10万元，期限15年（180个月），利率5%，计算出每月还款额，即计算准年金。 2、商业贷款41万元，20年期限，利率6%，即计算准年金。 例题 张小姐刚买了一套房子，房价100万，首付30万元，贷款70万元，采用20年按月等本还款的方式，贷款利率为6.5%，请帮她计算一下每月需要还多少钱？每月的还款额中有多少是本金？有多少是利息？ 分析：等本还款方式下：PRN=PV/n=700000/24=2916.67 第一个月的利息偿还额为 INT=BAL*i%=700000*(6.5%/12)=3791.67 第一个月的总还款额为 2916.67+3791.67=6708.34 第二个月的本金偿还额是一样的 但是第二个月的利息偿还额为 （700000-2916.67）*（6.5%、12）3775.87 第二个月的还款总额为2916.67+3775.87=6692.54 例：小张准备买房，房价60万元，首付款3成，贷款7成，贷款20年，请问按照每月等额还款法，小张每月底需要还款多少？ 用EXCEL可以算出 3009 运用PMT函数 rate=0.06/12，NPER=12*20，PV=420000 问，小张在了解了每月需要还款3009的时候，想知道偿还了多少本金，偿还了多少利息，你能帮帮他么？ 第一个月：利息=420000*0.05%=2100 本金=909 第二个月：利息=（420000-909）*0.05%=2095.45 本金为913.55