万科长春市净月一号推广策略案上.pptVIP

净月一号推广案 产品定位思考 产品分析 片区 片区定位 长春市9大区域的发展整体按照“一级规划、两级建设”的思路进行。 净月开发区的功能定位是”打造特色旅游“。净月潭旅游经济开发区定位于环境优美的城市生态旅游区、高教区和居住区。 净月潭国家森林公园 始建于1934年，国家级重点风景名胜区，国家第七大森林公园 。 119个山头，30多个树种，森林100平方公里，潭水430公顷 。 交通 距市中心18公里，车程约20分钟，距长春火车站16公里，距机场23公里。 有102路、120路、160路公交车辆直达市中心不同区位，用时约20分钟至40分钟。 大型轻轨也将在这里全面开通。 配套 商业：净月商贸城、净月购物中心…… 教育：净月小学、师大附小、长春大学、东北师范大学、吉林艺术学院、长春税务学院 …… 小结 净月区域有着无限的升值潜力和广阔的发展前景。 根据自然资源状况，净月是长春最好的富人别墅区所在地。 但目前为止净月作为一个居民常住的居住区还是不够成熟，生活多有不便。 项目本身 位置 项目位于长春市东南部净月森林公园入口处。 不靠山，没有非常独特的资源特点。 风格 与兰乔圣菲类似。 南加州风情，亦即改良西班牙风情。 质朴奢华的气质，手工打磨的感觉。 价格 根据我们的猜测，别墅的销售价格应该在10000元/平米左右。 产品分析结论 我们的项目所处的是一个国际意义的富人居住区。 产品的所有硬件因素都决定了它是真正引领长春市场的别墅生活区。 市场分析 市场格局 长春市的房地产市场整体发展相对比较低级。 消费能力有限，市场供给量大，多挤在中档或中高档。 就高端市场而言，没有真正意义的富人区。 别墅的发展 第一幢别墅——长影小白楼。 1999年之前，只有富豪花园和天华苑在售。同期，净月产生了烂尾别墅。 1999年后，长春的“社区别墅”开始逐渐兴旺，但“别墅社区”始终难成气候，一直到现在。 竞争对手 美印溪谷 香墅街 森林华墅（号称唯一的纯别墅区） 蕴城别墅 优山美地（电力系统内部消化一大部分） 大顶山李嘉诚项目 长春没有真正意义的富人区，长春的别墅市场未真正形成，更谈不上真正意义的竞争。 市场分析结论 消费者分析 目前净月别墅买家 一、小康精英。高级职员，用在市区内买一套房的钱在净月买别墅+汽车，提前过上“高尚生活” 。 二、豪客。这一类买家财力雄厚，眼光长远独到，购买净月别墅基本为投资保值准备。 有能买的起的人吗？ 从表面看，长春人的收入并不高，但事实并非如此。 看看卓展的火爆销售场面，谁也不能说长春人没钱。 以瑞士伯爵名表为例，销量占据全国销量的大半江山，业内素有” 得东北者得天下“之说法。 为什么不买别墅？ 观念尚未升级。认为住在城市中心才是高级的。 不值得花那么多钱买别墅，而且是住到郊区去。 收入不能见光，尽量避免张扬。 在意识中房子和手表等交际性产品不同，不能明确代表身份。 部分人买别墅，到大连等其他城市去购买。 自己在郊区买块地，自己盖 “别墅”。 他们住哪里？ 老牌豪宅富豪花园等地。 各新派高档社区：万科、中海、融创等项目。 南湖、同志街、红旗街等传统 “高尚区” 。 他们怎样消费？ 东西好坏倒在其次，关键是在哪里买的，花多少钱买的。 为了面子，出手大方，重视社会认同。 追求品牌，讲究身份，圈子效应明显。 意见领袖和媒体导向对消费决定非常重要。 消费者分析结论 有消费能力，但目前没有形成别墅的消费观念。 消费者：有消费能力，看重身份，对别墅生活价值认识不足。 市场：没有真正的富人区，别墅市场未真正形成，谈不上真正意义的竞争。 产品：我们的项目具备了富人居住区的所有硬件因素，是真正的别墅区。 真正有身份的生活 项目定位 案名 NATURE BRIDGE 松乔伯爵 森乔伯爵 南爵1号 …… 备选案名 WOODSIDE 伍德赛德 无上 屋上 吾尚 美国最富的十个社区之一，位于南加州。 甲骨文公司的首席执行官埃里森按照日本皇家建筑的风格建造，花了约１亿美元在修建该住宅上。 创作表现