上海2010昆山花桥地块前期市场定位.pptVIP

2 中茵国际商务花园 中茵国际商务花园位于绿地大道徐公桥路交汇处，项目为5A甲级写字楼，该项目以小户型办公为主，主力面积在53-62平方米。目前该案全面享受商务城的税收优惠减免政策。 开发商 江苏中茵置业有限公司 绿化率 43% 项目位置 绿地大道、徐公桥路交汇 开盘时间 2008年6月 占地面积 4万平米 容积率 2.3 总建筑面积 5万平米 目前均价 8500元/平米 物业形态 中茵国际商务花园为七层楼办公项目，该项目针对招商引资采取税费减免的政策，对于投资，每年享有8%的投资回报率，带五年租约销售。 3 苏豪国际广场 苏豪国际广场位于商务大道、纵五路交汇处，由三栋建筑围合而成，目前先行销售的为项目办公楼房源，后期将推出SOHO办公房源，挑高4.5米。 开发商 昆山苏豪投资有限公司 绿化率 35% 项目位置 商务大道、纵五路交汇处 开盘时间 2010年1月 占地面积 3.3万平米 容积率 2.3 总建筑面积 6万平米 目前均价 8000元/平米 物业形态 项目有三栋建筑围合而成，分别为3.5米平层及4.5米挑高办公楼 4 中寰广场 中寰广场位于曹安公路、曹新路，毗邻金卫国际商业广场，该项目包括两栋26层的建筑，一栋办公楼和一栋酒店式公寓，目前该项目酒店式公寓已经售罄，在售的为写字楼，均价8000元/平方米。 开发商 中大地产 绿化率 30% 项目位置 曹安公路、曹新路 开盘时间 2009年6月 占地面积 1.56万平米 容积率 2.3 总建筑面积 8.47万平米 目前均价 8000元/平米 物业形态 该项目包括两栋26层的建筑，一栋办公楼和一栋酒店式公寓 5 上海捷座 上海捷座位于兆丰路、和丰路，该项目为住宅、办公和酒店式小户型的综合小区。目前在售的为一幢办公楼，26层，面积在40-118平方米，售价6500元/平方米。 开发商 第一上海置业有限公司 绿化率 30% 项目位置 兆丰路、和丰路 开盘时间 2009年11月 占地面积 3万平米 容积率 4.06 总建筑面积 12万平米 目前均价 6500元/平米 物业形态 小区三幢楼，分别为住宅、办公、酒店式小户型，为综合型小区。 通过对区域办公市场的分析，可以得到如下结论： 作为较传统办公楼定位的亚太广场依托核心商务区的优势发展，占据了商务城的核心位置； 1 区域办公楼发展速度较慢，较酒店式公寓而言，去化速度相对不理想； 2 区域未来最大的潜在竞争来自于曹安公路沿线的商办项目，通常来自上海及江苏的客户将在此被截留，因此本案需要与其在开发节奏及产品上产生一定的错位； 3 花桥国际商务城由于商业氛围匮乏，居住氛围尚未形成，因此本项目未来的机会点在于轨道交通11号线的延伸段及周边总部办公所带来的客源。 4 项目SWOT分析 优势 地位位于区域总部基地的核心地带，距离未来轨道交通站点较近，虽然暂时人气不旺，但未来几年具有较强的升值潜力； 地块周边交通网络发达，沪宁高速近在咫尺，城际高铁未来也将途径本区域； 区域综合开发成本较低； 享有省级开发区和发展服务业等多项政府扶持的优惠政策； 开发商拥有实力雄厚的企业背景和专业实力，对于项目的品牌影响力有较大帮助。 劣势 地块所在区域处于上海和江苏的交界处，行政划分不明确； 目前商务城内居住人口较少，且比较分散，无论居住还是商业气氛均不成熟； 机会 地块所在区域处于上海和江苏的交界处，行政划分不明确； 目前商务城内居住人口较少，且比较分散，无论居住还是商业气氛均不成熟； 威胁 花桥国际商务城现处于快速发展阶段，大量的人口导入； 地块南面的易买得大型购物中心，将极大的缓解本区域商业配套匮乏的问题，并提升了本项目的商业价值； 根据政府规划，商务城内将兴建各式配套设施，前景十分看好； 项目价格定位(办公篇) * 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 花桥/昆山 昆山·花桥地块前期市场及定位报告 上海大通/2010.03 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 这是一场开发商、政府与市场之间的博弈！ 项目核心问题研判 本案需要在政府愿景、市场现状及开发