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资产评估的基本方法和程序 第一节 资金时间价值及资金等值计算 资金在不同时点的价值是不同的，资金的时间价值是指不同时间发生的等额资金在价值上的差别。 资金等值：不同时间的资金存在的等价关系。 资金的等值计算：首先要掌握现金流的三要素①资金发生的多少，②资金发生的时间，③资金的流向（收入或支出）。 1、经济活动分析的几个术语： 寿命期－－该经济活动的期间； 现值P－－经济活动分析的现时点（寿命的起点）称为“现在点”，该时点的现金流称为“现值P”； 终值F－－经济活动分析的终止点（寿命的终点）称为“终止点”，该时点的现金流称为“终值F”； 2、常用的资金等值公式 （1）一次支付终值公式 F＝P（1＋i)n 已知现值求将来值。 n－－表示时间点； i－－表示折现率； （1＋i)n称为一次支付终值系数， 常用符号（F/P,I,n)表示，又称整付复本利系数。 可求得n年后本息和。 i－－在复利系数表中可查到。 （2）一次支付现值公式 P＝F/(1+ i)n 　　 已知将来值求现值。 1/(1+ i)n称为一次支付现值系数， 常用符号（ P / F, i ,n)表示，又称整付现值系数。 （3）等额分付终值公式 F＝A×［ (1+ i)n－1］/ i 　 已知年金求将来值。 A－－为等额年值，也称为年金。 ［ (1+ i)n－1］/ i称为等额序列终值系数， 常用符号（ F / A, i ,n)表示，又称年金复本利系数。 （４）等额分付偿债基金公式 A ＝ F × i / ［ (1+ i)n－1］已知将来值求年金。 i / ［ (1+ i)n－1］称为偿债基金系数 常用符号（ A / F, i ,n)表示，又称基金年存系数。 用途举例：已知融资租赁资产价值F，求年需偿债A。 （５）等额分付现值公式 P＝ A × ［ (1+ i)n－1］ / ［i × (1+ i)n］ 已知年金收入求评估时现值。 ［ (1+ i)n－1］ / ［i × (1+ i)n］称为等额序列现值系数，常用符号（ P/ A, i ,n)表示，又称年金现值系数。 公式推导：公式（２） P＝F/(1+ i)n 将公式（３） F＝A×［ (1+ i)n－1］/ i 带入公式（２） 等于公式 （５） P＝ A × ［ (1+ i)n－1］ / ［i × (1+ i)n］ （６）等额分付资本回收公式 A ＝ P × ［i × (1+ i)n］ / ［ (1+ i)n－1］ 分析企业长期投资收入时用：一次投资额P，预计收益率i ，预计收益时间n年，则年收入为A。 ［i × (1+ i)n］ / ［ (1+ i)n－1］称为资本回收系数，常用符号（ A / P, i ,n)表示，又称投资回收系数。 资产评估中运用较多的是公式（２）、（５）。 第二节　　现行市价法 　　指在市场上选择近期内交易的若干相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，然后综合分析各项调整结果，确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 （一）适用条件 １、市场上存在与被评估资产相同或相似的三个以上的资产交易案例，并可作为参照物。 ２、资产市场发达有充分参照物可取。 ３、价值影响因素明确，并且可以量化。 （二）市价法的评估程序 １、市场调查、选择参照物、搜集交易资料、经济技术参数等，作为评估的依据。 ２、对资料进行加工分析，验证资料的准确性。 ３、确定比较单位或计量单位。 ４、分析比较差异，计算差异对价值的影响程度（一般用打分法）。 ５、根据定量分析计算的结果，考虑其它影响因素后进行调整，计算确定评估值。 （三）市价法的具体评估方法 １、直接法：相同参照物； ２、类比法：相似参照物。 （四）运用现行市价法应注意事项 １、寻找参照物进行类比评估，既可以整体资产比较，也可以分项归类比较评估。 2、影响价格的因素还有：经济发展因素、政治因素、环境因素、经济技术参数等。 现行市价法是以资产的现行市场价格为基础，并考虑了市场变化及其它影响因素，因而评估的结果比较客观准确，反映了资产的现时价格。 关键和难点：正确选择参照物。 由于我国资产市场的限制（不成熟），主要用于单项资产的评估，如：土地、房屋、机器设备等。 第三节 收益现值法 是指通过估算资产在未来经营中的预期收益，并按社会基准收益率折算成现值，然后累加求和，据以确定资产价值的一种评估方法。 1、运用的前提：资产必须继续使用，且资产与收益之间存在稳定比例关系，并可以计算；未来的收益可以正确预测计量；与预期收益相关的风险报酬能估算计量。 n 2、基本计算公式：评估值P＝∑Fe/(1+i)t