第三章 房地产抵押.ppt

房地产金融与保险 第三章  房地产抵押 Contents 第一节  房地产抵押权的概念及特征 一.房地产抵押 1.抵押 是指债务人或者第三人不转移对财产的占有权，而将该财产抵押作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押财产折价或以拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。 一.房地产抵押 2.房地产抵押 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 一.房地产抵押 3.房地产抵押的涵义 1）抵押权为担保物权 2）抵押权的标的物为特定房地产 3）抵押权不转移标的物占有的 4）抵押权为优先受偿的权利 三.抵押权的类型 1.以抵押物的不同 不动产抵押 动产抵押 三.抵押权的类型 2.以抵押产生的原因 法定抵押 约定抵押 三.抵押权的类型 3.以债权受担保的抵押个数不同 单一抵押 共同抵押 集合抵押 三.抵押权的类型 4.设立抵押目的不同 流通抵押 保全抵押 三.抵押权的类型 5.以担保的债权额是否确定 不定额抵押 债权确定，抵押权不确定 定额抵押 债权不确定，抵押权确定 三.抵押权的类型 6.以抵押的表现形态是否相同 普通抵押 特殊抵押 第二节  房地产抵押权的设定 一.抵押当事人 抵押权人 抵押人 抵押权人具备的条件？ 必须是有民事权利能力和民事行为能力 必须对抵押物享有处分权 二.抵押标的物 为抵押人提供担保用于设定抵押权的财产。 《担保法》规定下列财产可以抵押 《担保法》规定下列财产可以抵押 （一）抵押标的物的条件 1.须具有特定性 2.须具有交换价值 3.须是法律允许转让的财产 4.原则上应便于管理和实施 （二）房地产抵押的一般规定 1.房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。 2.以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。 3.以享有国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。 4.国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。 5.以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。 （二）房地产抵押的一般规定 6.以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。 7.以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。 8.有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期不得超过该企业的经营期限。 9.以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。 10.以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。 （二）房地产抵押的一般规定 11.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 12.以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知债权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。 13.企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担 14.抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人承担。 15.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。 （二）房地产抵押的一般规定 《房地产抵押管理办法》规定下列房地产不得设定抵押权： 1.权属有争议的房地产 2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 3.列入文物保护的建筑物和重要纪念意义的其他建筑物 4.以依法公告列入拆迁范围的房地产 5.以依法被查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产 6.依法不得抵押的其他房地产 三.房地产抵押合同 房地产抵押合同是指债务人或者第三人不转移对房地产的占用，将该房地产作为债权的担保而与债权人达成的权利义务关系的协议。 三.房地产抵押合同 1.抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所 2.主债权的种类、数额 3.抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等 4.抵押房地产的价值 5.抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任 6.抵押物灭失的条件 7.债务人履行债务的期限 8.违约责任 9.争议解决的方式 10.抵押合同订立的时间和地点 11.双方约