长春天安第一城调研报告6.docVIP

第六部分 项目的购买市场调研 一、类比项目的购买市场调研 按地段资源因素的类比项目调研 1、地块资源因素的确定 住宅类房地产的地块因素含周围景观、污染状况、社会治安、交通、生态环境、卫生、购物场所、文体、医疗、金融服务、宾馆餐饮、邮政电信、电视节目、娱乐设施、休闲、学校共16个。 2、类比标准确立 类别 满分 原 因 景观 9 景观对项目面言比较重要，园区的景观周边的景观从室内外看的景观非常重要，是一大卖点，所以比分占9分。 位置 18 位置对项目而言非常重要，什么样的地段，决定什么样的开发方向、路线，也决定了购买的价格是关键问题，所以比分占18分。 环境 10 环境直接影响项目的档次，直接影响购买群的购买心理，作用不容忽视，比分占10分。 交通 8 交通的便利度，直接影响居民的日常生活，如：上班、办事、外出等，同时也是生活配套的必须，比分占8分。 规模 5 规模的大小，反映开发商的实力，也决定了项目的开发路线，比分占5分。 附加 配套 15 附加配套为项目带来正增值，附加服务齐全，配套完善，无疑是项目增值的又一大价值与撑点，比分占15分。 产品 20 进入以需定产的商品经济时代市场的需求决定了供应产品种类，产品定位的成功与否直接影响销售，占比重最大比分20分。 购买群（市场的接受者） 15 市场决定一切，再好的产品都应跟着市场的需求走，产品的市场接受程度，可以反推出产品的定位符不符合市场需求，占15分。 总分 100 3、按类比标准确定的本项目得分情况 项目名称 天安第一城 类别 中、高档尊居型 得分 景观 周边景观较差，没有能让人心动的自然风景 位置 长春市西南部高新开发区，位置一般 环境 周围有渣土处理所和一些老住宅，环境较差 交通 地处郊区，但有公交、轻轨经过，交通比较便利 规模 建筑面积42万平方米 附加配套 周边配套很差 产品 户型面积偏大，且得房率不高，项目规划一般 购买群 （市场的接受度） 市场基本上无反映，宣传不到位 总分 4、类比楼盘确定 项目地段的综合因素决定市场类比项目，因此经我司项目小组讨论 后，决定在市场上精选 26 大类比项目作类比，分别为 富豪花园、维多利亚庄园、富苑华城、雍景豪庭、雅仕园、星宇名家、南湖名家、富苑花园、我的家园、威尼斯花园二期、好景山庄、长春明珠、筑业阳光城、兆阳新世纪、金碧家园、长影阳光景都、晨光花园、东兴时代家园、世纪家园、秋实·e景佳园、民航花园、隆礼嘉园、鸿业花园、清华苑、东方伯爵、华侨休闲广场 5、调研结果及相似度分析 对市场现有已实现或基本实现价值的楼盘的研究后，把他们的素质按标准打分，而后用研究楼盘的得分除以项目得分，计算出相似茺，挑选 相似度在85%-105%之间的楼盘，为具有模拟坐标的楼盘，分别为： 项目名称 富豪花园 类别 中、高档商住楼 得分 景观 外景观一般，内景观很好 位置 抚松路50号，位置一般 环境 远离闹市、宁静，环境较好 交通 设有公交车终点站，交通方便 规模 总建筑面积40多万平方米 附加配套 附近有银行、学校、菜场等，配套完善 产品 外立面装修效果好；户型多样、适中；规划较好 购买群 （市场接受度） 市场反映较好，宣传的力度很到位 总分 项目名称 维多利亚庄园 类别 中、高档住宅楼 得分 景观 面临南湖公园，景色优美 位置 延安大路15号，南湖之滨 环境 面对南湖公园、街道，环境较好 交通 地处市中心边上，交通便利 规模 总建筑面积6万平方米 附加配套 周边配套比较完善、舒适，内配套 产品 户型设计比较合理，项目规划一般 购买群 （市场接受度） 市场反映一般，目前销售进度50%左右 总分 项目名称 富苑华城 类别 中、高档住宅楼 得分 景观 周边有南湖公园，外景观较好 位置 南湖大道28号，位置较好 环境 项目在建，环境较好 交通 交通便利 规模 总建筑面积30多万平方米 附加配套 产品 购买群 （市场接受度） 总分 项目名称 雍景豪庭 类别 中、高档 得分 景观 有高档商业、街景、繁华景观 位置 红旗街14号，繁华地段 环境 附近有欧亚商都等大型商业场所，环境嘈杂 交通 项目地处闹市，交通便利 规模 建筑面积15万平方米 附加配套 周边有医院、学校、商场等配套 产品 区位优势明显， 购买群 （市场接受度） 由于受到拆迁问题，目前销售困难 总分 项目名称 雅仕园 类别 得分 景观 位置 朝阳区永寿路2