物业管理 04 物业服务市场.ppt

2．投标程序（三）——结束阶段 在规定时间内： 办妥履约保证和各种手续； 尽快与招标单位进行详细洽商，签订物业服务合同 3．物业服务投标书的编制 （2）编制投标文件应注意的事项 （1）物业服务投标书的主要内容 （3）投标报价及技巧 投标书的主要内 容 投标函 （1）物业服务投标书的主要内容 投标报价 物业管理方案 招标文件要求提供的其他材料 确保填写无遗漏，无空缺 不得任意修改填写内容 填写方式规范 不得改变标书格式 计算数字必须准确无误 报价合理 包装整洁美观 （2）编制投标文件应注意的事项 注意事项 投标报价及技巧 经营管理费用测算 （3）投标报价及技巧 前期介入服务中发生的开办费用测算 第一年度物业管理费用测算 年度能源费用测算 年度经营管理支出费用预算 确定合理利润率 （利润率是实际发生的物业服务费的5％～15％之间 ） （一）物业服务合同的性质与特点 三、物业服务合同 （二）物业服务合同的分类 （三）物业服务合同的主体和内容 （四）物业服务合同的变更与解除 （一）物业服务合同的性质与特点 2．物业服务合同的特点 1．物业服务合同的性质 1．物业服务合同的性质 委托合同说 服务合同说 混合合同说 独立合同说 雇佣合同说 承揽合同说 物业服务合同是业主与物业服务企业双方意思表示一致的产物； 当事人相互信任是物业服务合同的订立的前提； 物业服务合同是有偿的； 物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同； 物业服务合同应到政府行政主管理部门备案。 2．物业服务合同的特点 特 点 前期物业服务合同 （二）物业服务合同的分类 “在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。” 物业服务合同 签订日期一般应在业主委员会成立3个月内，最迟不应迟于6个月； 合同的甲方是业主委员会（代表所有业主），乙方是物业服务企业。甲方是委托方，乙方是受托方。 物业服务合同的委托管理期限由双方协议商定，以年为单位，一般为3年。 （三）物业服务合同的主体和内容 2．物业服务合同的内容 1．物业服务合同的主体 主 体 物业服务企业 业主委员会 1．物业服务合同的主体 物业服务 合同的内容 总 则 2．物业服务合同的内容 物业服务事项 物业服务质量 物业服务费用 双方当事人的权利义务 专项维修资金的管理和使用 物业管理用房 合同期限 违约责任 附 则 （四）物业服务合同的变更与解除 2．物业服务合同的解除 1．物业服务合同的变更 物业服务合同的变更 一方先提出变更自己的权利义务，另一方只做与之相对应的变更； 双方同时提出合作变更。 1．物业服务合同的变更 约定解除合同的条件成立 2．物业服务合同的解除 物业服务合同的解除 事后协商解除 因物业服务企业的主体资格丧失 而解除 约定解除合同的条件成立 （一）物业服务价格 四、物业服务价格与收费 （二）物业服务收费 （一）物业服务价格 2．物业服务价格的决定 1．物业服务价格的形式 物业服务 价格的形式 政府指导价 市场调节价 1．物业服务价格的形式 2．物业服务价格的决定 业主会通过压低或抬高价格来得到他要购买的物业服务； 物业服务企业也会通过抬高或压低价格来供给它所要出售的物业服务服务量； 最终形成均衡的物业服务价格水平。 （二）物业服务收费 3．物业服务收费的预算 1．物业服务收费原则 2．物业服务收费方式 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management 第四章 物 业 服 务 市 场 一、物业服务市场概述 二、物业服务招标投标 目 录 三、物业服务合同 四、物业服务价格与收费 二、物业服务招标投标 三、物业服务合同 四、物业服务价格与收费 二、物业服务招标投标 三、物业服务合同 （一）物业服务市场的含义与特点 一、物业服务市场概述 （二）物业服务市场的构成 （三）物业服务市场的管理 （四）物业服务市场中的委托代理关系及其实现方式 （一）物业服务市场的含义与特点 2．物业服务市场的特点 1．物业服务市场的含义 1．物业服务市场的含义 物业服务市场是指围绕出售和购买以物业为对象的服务而进行的各种交易活动的总和。 广义的物业服务市场是指所有物业服务商品交换关系的总和，狭义的物业服务市场则指物业服务商品交换的场所。 概 念 市场交换的商品是物业服务 含 义 市场交换关系主体是业主和物业服务企业 价值规律和竞争规律是物业服务市场的基本规律 非所有权性 2．物业服务市场的特点 生产与消费的同步性 服务品质的差异性 服务