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浅析房地产开发企业金融创新与优化 　　摘要：随着时代的发展，房地产开发企业也在不断地发展当中。原有的房地产开发企业的融资模式已经不能满足现有经济市场的需求；因此，房地产开发企业的融资需要得到创新与优化。文章将通过简单的探讨分析房地产开发企业融资的同时，提出一些改进房地产开发企业融资创新的建议 关键词：房地产；开发企业；融资；创新优化，建议 一、引言 面对现在竞争日益激烈的经济市场，房地产开发企业只有不断地创新、完善融资方面，才能在这个市场中稳定长远的存在下去。好的融资创新优化可以促进企业的发展与进步。现有的房地产开发企业还存在许多的不足，只有改进完善后才能更好的进行工作 二、房地产开发企业融资创新方式 （一）非银行机构融资 房地产开发企业利用公开市场得到融资的方式十分的不适用，在银行的高标准信贷条件下举步维艰；所以非银行融资成为房地产开发企业最为重要的一种融资方式。例如，信托资金、私募地产基金、民间金融机构就是其中最为常见的非银行融资组织 （二）海外市场融资 因为在中国大陆融资条件苛刻的原因，不少房地产开发企业纷纷跑到国外通过股票、债券的方式进行融资。不论是哪种融资方式，市场影响力及信用等级都是你能否成功融资及融资额度的关键，因此许多国内一线的房地产开发企业都选择去海外进行融资 （三）创新后的银行融资 因为房地产开发企业直接从银行等金融机构进行借贷的条件苛刻，许多的企业都不能达到要求，所以创新后的融资方法就此出现。大部分人熟悉的是银信合作，即银行通过信托理财产品的方式曲线为企业提供贷款。但是，这个方法因为一些原因后来也不适用了。接着又出现了银证信合作及过渡性资金等方式。前者是指银行发行理财产品后将所筹资金交由证券公司，再由证券公司经过一系列操作之后再交由信贷公司，最后投向房地产开发企业。后者是指先成立房地产信托计划，再由银行筹集资金受让该受托计划的受益权。这些方式都是在银信合作的基础之上创新得到的 三、房地产金融创新的影响 （一）商品房增多的同时，房价上涨 房地产创新带来的最直接的影响就是在商品房不断增多的同时，房价也在不断地上涨。商品房不断增加是因为房地产开发商受到调控政策的影响很少，特别是对于大型的开发商。房价上涨是因为：第一，在生产者主权的市场下，供给决定了需求，再加上开发商通过网络、广告的宣传作用，使得对商品房的需求增多导致房价增长。第二，因为生产者在房价上的决定性作用，使得市场定价主要以生产者为主 （二）创新带来的风险加剧 房地产创新也会带来房地产金融市场的风险加剧。在各种的房地产金融创新的格局下，开发商仅仅通过宣传、游说的方式以求拉动需求，但是实际效果并不明显。只有解决了二套房和多套房购房者的资金缺口才能有效的拉动需求。在这部分购房者满足自己的需求后就不会在进行购房的行为，那么增加了的供给将大量积压；在这个时候，有的开发商为了尽可能的减少损失会进行恐慌性抛售 （三）房地产宏观调控政策不明显 许多的房地产金融创新都避开了政府的宏观调控，政府的调控政策仅仅在银行等机构起到了一定的作用；不能排除部分银行参与房地产金融创新的可能。这样的房地产金融创新在很大的程度上削弱了政府政策的作用，使得政府制定部门的调控目标总是难以实现。对于人们来说，这是十分严重的影响，因为这会使得人们不再相信政策，这样下去政策作用将会更加的削弱 四、房地产金融创新的理论逻辑 生产者主权市场下，因为生产者是集中的、有组织的机构，而消费者是分散的存在，在这样的市场格局中，消费者在房子的开发中没有丝毫的影响力，从买地到竣工都是由开发商一手完成的。对于这种现象，在我国十分普遍。因此，房产价格就主要由生产者所决定，再加上房地产商虽然多，但是在某一个特定的区域都有垄断经营的趋势，所以在房价上由房地产开发商决定。即使政府实施了相应的金融调控政策，但是房地产开发企业依旧有方法来承担较高的成本，实现较多的盈利。在生产者主权市场下，如果之前的利益不足以承担成本，那么房地产开发商就会通过提高房价来缓解部分成本压力，以保证自己的效益 因为房地产开发商可以随意的将财务成本转移到商品房的价格中，以此来避免自身的亏损。那么理论上来说，只要还有上升空间，在没有透支消费者购买力的情况下，继续上升财务成本都是可以接受的。这一寻租机制能够使得开发商保持较高的信用等级，有着较强的财务成本承担能力。这在解决开发商融资问题的同时，也使得借贷方较之前能够获得更多的利益 五、房地产金融创新优化建议 （一）调整宏观调控政策 基于房地产市场是一个生产者主权市场的前提下，宏观调控应该着重于加强市场对房地产的预期管理。虽然，在近几年来政府通过保障房的建设来增加民居住房选择，但是在这之中存在