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论我国推行住房反向抵押贷款的法律制度保障 　　摘要：我国老龄化问题日趋严重，亟须多样化的养老保障措施。住房反向抵押贷款是现有养老模式的有益补充，这一养老模式的运行前提是老年人对住房享有所有权且能实现其自由流转。我国住房反向抵押贷款市场尚处于起步阶段，相关法律制度还不健全。住房反向抵押贷款的推行需要相应的法律制度进行规范和引导，为此，要建立反向抵押贷款制度和抵押权人权利限制制度，以弥补正向抵押贷款制度调整反向抵押贷款法律关系的不足，消除老年人将住房抵押的后顾之忧；要完善住宅建设用地使用权制度，明确建设用地使用权期满后自动续期为无偿续期；要允许宅基地使用权与农民住房一并抵押，消除法律上对宅基地使用权作为抵押物的限制 关键词：养老模式；以房养老；反向抵押贷款；法律制度完善 中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：1003-0751（2016）10-0054-05 一、问题的提出 住房反向抵押贷款是指，老年人将自有房屋产权抵押给贷款机构，自己仍然可以终身使用该房屋，贷款机构对该房屋进行评估后根据房屋的净值向借贷人支付现金，当借贷人死亡或约定的时间到来时，贷款机构取得被抵押房屋的出售权，对其进行处置以补偿自己现金支出的一种金融制度。①住房反向抵押贷款自20世纪80年代初期在欧洲出现以来，其发展一直处于黄金时期。②在美国，20世纪80年代中期，针对老年人无力自养但所住自有房屋价值极高的所谓“住宅的富人，现金的穷人”现象，新泽西州开始尝试反向抵押型以房养老模式。1989年，美国住宅与都市发展部推出了将房屋价值转换为抵押贷款的养老措施，此后住房反向抵押贷款取得长足发展，逐渐成为主流养老模式 我国2000年已进入老龄化社会。我国老龄化进程具有未富先老的特点，绝大多数老年人的养老金有限③，社会养老保障体系又难以独自承担老年人养老所需资金。同时，我国老年人群平均拥有的房产财富远多于总人口平均拥有的财富，出现了“住宅的富人，现金的穷人”现象。在此背景下，借鉴美国等发达国家推行住房反向抵押贷款的经验，我国一些地方进行了一系列住房反向抵押养老模式探索。自2005年至2013年，南京市汤山留园温泉老年公寓的“以房换养”模式④、上海市公积金管理中心的“以房自助养老”模式⑤、北京市寿山福海养老服务中心和中大恒基房地产有限公司的“养老房屋银行”模式⑥、中信银行的“倒按揭以房养老”模式⑦相继出现，但均以失败告终 目前，我国养老金缺口较大，社会老龄化步伐加快，再加上经济增速放缓，整个社会的养老压力剧增。在这种形势下，推行住房反向抵押贷款养老模式具有必要性：该模式能将房屋与养老资金运用、家庭理财计划等紧密联结，通过以房养老机制将房产从长期不动产转化为可流动的资产，将老人身故后此种资产的余值提前变现以满足老人生前需求，实现住房与养老的最佳组合。该模式具有家庭生命周期、社会化养老、财富代际传递、资源优化配置等方面的理论基础和有关反向抵押的法律基础⑧，具有 可行性。该模式在欧洲和美国已得到老年人的普遍认可，业务量连年快速增长，在我国却频遭冷遇。究其原因，除了我国老年人普遍具有“但存方寸地，留与子女耕”的传统伦理观念外，我国反向抵押贷款的相关法律制度尚不完善也是一个重要影响因素。2016年7月，中国保监会发布了《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，将老年人住房反向抵押养老保险试点截止时间延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大到各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。住房反向抵押贷款的推行事关我国养老大业，是一项系统工程，需要与之配套的法律制度予以规范和保障。本文探讨住房反向抵押贷款的制度条件，以期为推行这一养老模式提供法律制度保障 二、住房反向抵押贷款的制度基础及入法路径 住房反向抵押贷款的核心是老年人以其住房作抵押向金融机构换取贷款作为养老资金，因此，老年人对住房享有所有权且能实现其自由流转是推行住房反向抵押贷款的前提。我国《物权法》确立的包括住房在内的私人财产所有权制度以及有关不动产抵押和登记的制度，使住房反向抵押贷款的推行具备了一定的制度条件，以此为基础，可以在该法中构建完整的住房反向抵押贷款制度 1.住房反向抵押贷款的制度基础 第一，私人财产所有权保护制度。私人财产所有权是指自然人对其合法取得的不动产或动产享有占有、使用、收益、处分并排除他人干涉的权利。我国《物权法》确立了私人财产所有权保护制度。该法第4条规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，第64条规定“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”。这些规定坚持平等保护国家、集体、私人物