物业外出学习报告.doc

物业外出学习报告 篇一：物业外出学习报告 波 报告人：张2011年12月 首先，我再次衷心的感谢公司领导个我一次如此宝贵的学习机会！ 在离开西安本部而这些日子，不仅让我了解了中国物业行业的发展和红枫苑项目的基本情况，同时也让我在生活中，学习的过程中，以及与同事的共事的过程中，学到了很多道理。 这次来陕北项目学习的主要目的是通过在物业管理处的短短几天中，学习和理解更多有关后期物业管理对县区的影响，以及在对小区管理的过程中，发生问题的处理解决办法。下面我来介绍下陕北红枫苑项目的基本概况： 项目名称：红枫苑 项目基本情况：项目一期总建筑面积10万㎡。共有28个单元，同时包含西区北区商铺30多家，业主690多户。 和西安项目有所不同，陕北项目处于物业管理后期阶段，主要任务有：小区的保洁处理，业主资讯与投诉服务，小区设施设备维修与保养，小区安全与秩序维护。 小区的保洁处理：包括小区公共区域卫生的清洁，绿化区域的消杀及养护。对于小区的档次及配备标准而言。陕北项目在这点还是有所欠缺。绿化区域垃圾较多，部分保洁盲区卫生较差，电梯轿厢中烟头较多。就这三点而言，我认为是比较容易解决的：加强保洁巡查力度，做到人过地净，不留死角。保护身边的卫生，人人有责，所以全员应共同关注这一问题。红枫苑物业管理处共有保洁员14名，保洁班长2名。在人力资源丰富的情况下，更应该加强保洁力度，达到预期效果！ 业主咨询与投诉服务：顾名思义就是受理管区范围内业主的咨询与投诉，为业主办理各种小区业务。物业服务既然属于服务行业，服务的态度，办事的效率，服务的特色化、亮点化则是衡量服务质量的标准。陕北项目设客服主管1人，客服专员2人。主要负责各项物业费用的收缴、代办及业主投诉的受理。本小区物业费收缴率为85%。在业主委员会至今尚未成立之前，如何提高业主物业费用的收缴率是客户服务部一个值得思考的问题：1、经常与业主上门沟通，了解业主不缴纳物业费的原因并及时上报上级领导，对问题进行处理。2、加大物业巡查力度，发现问题要及时整改。3、协调各部门之间的联系，发现问题共同协调处理。 小区设施设备的维护与保养：据有关数据表示，截止2011年9月，小区电力亏损高达几十万元，这对于工程部来说是严重的失职！没有定期检查线路，部分区域没有安装计电力计量表是问题的所在。现在，部分计量表已经安装完毕，再加上岗位操作流程及日常巡查力度的加强，电力亏损会很快解决。另外由于前期施工阶段造成的一些问题，导致后期物业管理上出现一些难题，在接下来的报告中，我会详细说明。 小区安全与秩序维护：安全员是小区形象、内涵的展示。使业主对物业公司的服务态度及安全感有一个很大的提升。作为物业公司的形象，安全员的仪容仪表，职业技能和道德素质直接体现出物业公司的文化、素质。在红枫苑项目中，安全员的年龄由18-60不等，在这一个年龄不等的团队中，加强道德素质及业务能力的培训是重点。 由于年关将至，在了解物业公司运营的过程中，我有幸也了解到了如何制作物业年度盈亏公示及下一年的年度预算。物业公司本身是一个自负盈亏的盈利企业，如何控制成本及削减开支是一个关键问题。 就物业盈亏公示来讲分为支出与收入两大块。 支出包括：1、员工工资及福利（奖金）。2、水、电费用。3、卫生清理及垃圾清运。4、绿化区域的保养与消杀。5、公共区域的维修、维护及设备的更换费用。6、办公费用。7、固定资产折旧费。8、员工伙食费及生活费用。9、部分不可遇见费用。 收入包括：1、按住宅面积收取的物业管理费。2、公共区域水电公摊。3、车库管理费用。4、垃圾清运费。5、电梯使用费。6、水电费用代办费。7、广告、企业公司宣传费用。（按有关法规规定，业主水电费是由水电局入户抄表，但由于个别地区的管理办法不同，收取费用的办法也不同，大多物业公司可以在替水电局收取水电费时，也会收取一定的代办费用。可以体现在物业的收入中。） 在公示11年1-3季度物业公司经营情况期间，物业公司为了小区地下车库小房更好的管理，决定对每户拥有小房的业主收取15元/月的管理费，并在公示栏内公示。这一通知对部分业主产生了较大的影响。于是许多业主纷纷提出了意见： 1、小区物业费按1元/㎡按月收取，小房平均面积7.5㎡，若按15元收取，则一个月小房的物业管理费用为2元/㎡。 2、在没有成立业主大会前，物业公司无权对管理费用的标准定位。 按照物业盈亏公示来讲，本小区物业一年要亏损70万元左右。按照法律法规，通过物价局的审批，可以对一些合同以外的管理区域加收物业费用。小房内照明没有安装计量表，再加上公共区域分摊及垃圾的清运费，可以收取小房管理费。但由于小房面积不等，所以可以酌情减少部分业主的费用。 还有部分业主提出以前意见：地下车位在开发阶段原定为470个，车位费8万元左右。但