带租约销售执行方案.ppt

时代商城项目带租约销售执行方案 金点房产营销策划公司　　2007年７月 前言 根据前期明确的“时代商城已整体租赁给某单位机构”的思路，有金点公司着手准备带租约销售的指导思想，本方案是基于租赁方已整体租赁时代商城，并以建筑装饰材料市场为经营主题，开始运营基础上，相关时间接点均以与租赁方正式签定租赁合同为起点。 上篇：项目背景及客户分析 项目整体分析 C7楼长51米，宽16米，框架结构，三层联体，总建筑面积2400平米；C8楼长51米，宽16米，砖混结构，三层联体，靠背分布26套房源，总建筑面积2400平米；D7楼长51米，宽16米，砖混结构，两层联体，靠背分布26套房源，总建筑面积1600平米；D8楼长51米，宽16米，框架结构，两层联体，总建筑面积1600平米；E7楼长58.8米，宽16米，砖混结构，两层联体，靠背分布30套房源，总建筑面积1800平米；E8楼长58.8米，宽16米，砖混结构，两层联体，靠背分布30套房源，总建筑面积1800平米。外圈A1A2A4A5四座楼剩余房源不足30%。 具体房源分析 （一） 具体房源分析 （二） E7、E8号楼，位于市场的东侧，按照规划：东面将是信用社办公楼，和本项目之间地方将是块公共绿地，一旦建成将成为市场的东大门。 市场的主要出入口为时代大道，在北外环路上，位于二栋楼之间，进入市场后分成东西二条支路，往西成为市场的死角，往东形成环形流动。 具体房源分析 （三） C7D8为唯一的2座框架结构建筑，其他4座楼均为砖混结构，并且单独分割成户，单层面积30余平米，而建材经营对经营面积的要求至少在50平米以上。而且唯一的两座框架结构的楼座也进行的分割，并都有内楼梯，占用了本来就小的经营空间。 C7C8两座楼都为三层。单位房源总面积在100平米以上，而实际可营业面积还是30平米，二楼三楼利用率很低。 项目SWOT分析 商铺优点及机会点（项目优势分析） 专业化经营；定位于“专业建筑装饰材料市场”，使时代商城成为鱼台县名副其实的建筑装饰材料行业的“航空母舰”； 现房优势，水电齐全，有卫生间，内楼梯； 位置优势，交通便捷；北环路北链济宁南接徐州，湖凌三路、湖凌二路、建设路包围时代商城成黄金围合状； 市场定位准确，经营良好，投资收益稳定，前景看好； 带租约销售，投资即获利； 周围即将形成一个超过2000户高收入家庭的消费群； 外商投资项目，政府支持，信誉良好； 可商可住； 商铺缺点及问题点（项目劣势分析） 离市中心远，人气暂时不旺，市场经营状况目前不确定； 无仓库； 结构不合理，二楼三楼利用率低，不适合做大型建材生意，有局限性； 建成时间长，市场反映冷淡，观望态度蔓延；长时间的闲置产生的市场冷漠无法马上消除； 对带租约销售不了解，持有怀疑态度，后期租金收益没有保证； 市场环境简析 随着鱼台城市建设步伐的逐步加快，本项目周边如：县政府、县委、工商局、检察院、公路局、移动公司、信用合作联社等机关事业单位的办公楼已经成型。新贵苑的1200户居民已上房入住；湖西煤矿生活区11幢11层高层住宅建设如火如荼，800户收入稳定的国营大型企业职工将在08年底入住。有目共睹，时代商城在今后1-3年内商业价值将会得到充分体现。目前定位于建筑装饰材料市场作为盘活整个项目的主动力，随着今明两年上述“单位”陆续上房入驻，肯定会自发的形成新的商业业态为其服务,比如餐饮、娱乐、宾馆、日用百货等立足于建材市场配套服务的业态将会自发形成。 客户心理分析 对时代商城持观望态度，既不肯马上进场，又不舍放弃这一块“原始低价股”，始终还是看好时代商城最终还是会“旺”起来； 对市场信息有所研究，对近期我们定位于“建筑装饰材料城”，与济宁金宇市场谈合作的消息非常关切，对成立一个大型专业的建筑装饰材料市场看好，但却一直在观望等待别人进场，自己还没有附诸行动； 自认为自己有些“关系”，对时代商城的租赁销售有兴趣但不太重视，认为，等市场好起来，自己通过关系一样可以买或租到好位置的房子； 对带租约销售不放心，对租金能否按时支付持有怀疑态度，担心房产开发商撤走后自己的租金得不到保证； 有相当数量的本地经营户认为，先租赁经营，等市场真正红火起来再考虑购买，持这样观点的人数量非常多； 部分客户脚踏两条船，甚至三条船，在城区繁华地段同时拥有几处商铺，而这类客户大多只把时代商城作为一个观察考虑的可投资的股票，而不想满仓持有；而前面几点呼应起来就构成了他们共同的观望心理。 因时代商城建成现房以来长时间冷场，销售率租赁率开门率都不高，造成的谨慎心态成为市场上的主流反映 结论 综上，目前存在的问题主要集中在： 临街房源剩余不多，内圈房子结构不太理想，对租赁和购买都存在一定的抗性； 市场观望心态严重；已售出房开门营业率不高；