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万科降价揭示当前房地产市场密码 　　最近，王石和万科几乎成了楼市“主降派”的代名词，而潘石屹却反其道而行之，力挺涨价。据悉，万科近日在上海推出“喜迎中秋、八盘共庆”活动，携旗下金色雅筑、新里程以及四季花城等8大楼盘集中促销，房价直降10万元。与万科率先发动价格战，在全国频频掀起降价浪潮不同，潘石屹和他的SOH0中国最近逆势而动，称自9月1日起全面上调房价，上调幅度为5％左右 在实施降价短短一周之内，万科回笼销售金额达到3亿元。这个结果应该是万科愿意看到的，他们这次“迎中秋”的促销活动取得了不错的成绩。万科率先降价无疑是顺势而为，先发制人，旨在抢抓先机快速回笼资金，赢得主动，王石不可谓不聪明。当楼市降声一片之时，SOHO中国却不按常理出牌，大有逆潮流而动之势。有网友直指潘石屹不识时务，其“涨价论”更是遭到猛烈的炮轰。从这一点来看，王石似乎比潘石屹更加明智，也更聪明 然而，潘石屹自有他的聪明之处。据说，潘石屹有一句名言――“永远不做大多数”。有人说，潘石屹这几年最与众不同的地方就是没有跟风，去囤积大量的土地，使之有资金做后盾，使它有可能逆市涨价。这样来可以彰显其项目的升值潜力，取悦老客户；二来可以迎合楼市买涨不买跌的心理；三是逆潮流而动本身有着很大的炒作价值。如此“一箭三雕”，名利双收，何乐而不为 需要指出的是，别的开发商如果盲目跟风，可能只有死路一条。但对于潘石屹来说，在别人看来愚蠢的行为，在他面前可能是一项聪明的选择。潘石屹比王石更爱耍些聪明手段，善于表演，以此做广告。但降价与涨价者，究竟谁是最后的赢家，谁比谁更聪明，还有待时间检验和最终用事实说话 透过万科降价，我们可以看到降价的五大成因： 一、心态决定一切，房价下跌是人心所向 中国房价在非理性的市场环境下连续疯涨，已经远远超出民众的购买力。以上海为例，2007年，上海城市居民家庭人均可支配收入为23623元。这样，以今年7月上海房价均价13200元／平米，每个家庭以三个人有收入来源，90平方的房子来算，房价收入比已经达到16.76：而事实上，现在绝大多数家庭只有两个人有收入来源，这样的话，房价收入比就达到了25.14。由此可以看出，中国房价已经到了令几乎所有民众都难以承受的地步，期望房价下跌也就成为几乎所有民众的共同心理。因而我们可以说，房价下跌是人心所向 二、事物发展皆有规律，房价下跌是大势所趋 不管是汇市，还是股市，或是期货市场，越是涨得最厉害的时候，就是快要见顶的时候。在1929年美国纽约股市大跌引发全世界经济危机之前，大涨特涨，交易火爆。楼市也是如此。香港1997年房市泡沫破灭之前，市民排队抢购楼盘，却在1997到2002的五年时间，跌去60％ 1998年以来，中国房地产市场已经出现了一个高潮，至2007年达到了前所未有的高潮。房价几乎呈单边上扬的走势，1998年上海房屋均价为3026元／平米，2008年7月的成交均价为13200元／平米，上涨了4.3倍。在有些地方的部分区域，房价在1998年的基础上的涨幅甚至更高达10倍。这种现象既超出消费者的承受能力范围，也不符合市场经济的规律，更对房地产市场的持续健康发展不利 因此，无论从涨幅上看，还是从上涨的时间来看，都该到下跌的时候了。因此，房价下跌是大势所趋 三、资金压力日渐加大，开发商惟有降价自救 前一阶段，开发商大多在观望，都在期望政府能出台救市政策。可盼来的确是政府的限制地产贷款政策：日前，央行和银监会再次发布通知，约束各商业银行对商业性地产的贷款。规定只要国土资源部门认定某个房地产项目建设用地闲置时间超过两年，该项目的开发将无法从银行获取任何形式的贷款。可以说，银根再度紧缩令开发商不得不降价自救 四、盲目需求不再，房价下跌才能激发购买欲望 消费者购房需求不外乎三种，自住、改善、投资。在房产火爆时期，因信息不对称、新闻导向、政府政策、开发商追求暴利等原因，令那些本不具备购房条件的人也投入了购房大军。同时，投资客充斥楼市。而在目前的市场态势下，浓烈的观望气氛笼罩在中国房市。消费者的购房需求已经变得日趋理性，开发商心理非常清楚，在目前的市场状况下，惟有降价才能激发消费者的购买需求 五、中国经济增速放缓预期，令房产业内外人士普遍看空楼市，房价下跌已渐成业内外人士的共识 今年上半年，世界经济遭受了美国次贷危机和油价、粮价飙升等连锁打击，通货膨胀席卷全球。下半年，次贷危机风波未平，油价浮动仍不稳定，预计世界经济将继续减速前行。上半年我国GDP同比增长10.4％，比上年同期回落1.8％，经济增长有所放缓 市场本身就是一个博弈的过程。在消费者越来越强的今天，市场博弈会越来越激烈，而市场则会越来越健康。 1