房地产法第三次作业.docVIP

房 地 产 法 规 第3次平时作业 得 分 教师签名 得 分 批改人 一、名词解释（每题3分，共15分） 1、房地产转让p133 2、经济适用住房p137 3、商品房预售p141 4、房地产抵押p158 5、房地产税p163 得 分 批改人 二、填空题（每空2分，共34分） 1、房地产交易的原则贯穿于房地产法始终，主要包括房地一体原则、依法登记原则、房地产交易价格分别管理原则。 2、目前我国房地产转让的方式主要有买卖、赠与、交换、其他合法方式。 3、房地产抵押登记的具体程序有申请、受理、发证。 4、一般财产抵押，抵押权实现的方式有折价、变卖、拍卖三种，而根据我国房地产法的有关规定，房地产抵押实现的方式主要是拍卖。 5、房地产费是在房地产开发、经营中发生的税以外的其他收费项目的总称。 得 分 批改人 三、选择题（每题3分，共18分，每题至少有一个答案是正确的，请将序号填在括号内，多选少选均不得分。） 1、房地产交易是人们对房地产（ ABC）等活动的总称。 A．转让 B．出租 C．抵押 D．开发 2、以下针对房地产转让的说法中，错误的有（ACD）。 A．房地产转让的主体是房地产权利人，包括房屋所有权人和土地使用权人。 B．房地产转让属于要式法律行为。 C．在房地产转让中，转让或受让的一方必须具有合法资格。 D．有争议的房地产可以转让。 3、房屋售应当符合哪些条件A.以交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划、许可证C.按提供的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上并已经确定施工进度和竣工交付日D.开发企业应向县级以上人民政府房产管理部门办理欲售登记取得《商品房欲售许可证》房地产不得设立抵押A.权属有争议的B用于教育事业C 列入文物保护的建筑物D 行政机关强制扣押的房地产《城市房地产管理法》确定的登记制度包括A.开发企业设立登记B商品房欲售登记C房屋租赁合同登记D 房地产转让变更登记房屋租赁合同的主要条款包括A.当事人姓名住所B房屋设施装修情况C租赁期限租金及其支付方式D 四、简答题（每题8分，共16分） 简述房屋预售的条件。P142 讲评： 1．知识点：房屋预售的条件 2．分析： （1）房地产开发企业已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 （2）房地产开发企业持有建设工程规划许可证和施工许可证。 （3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。 （4）已经取得商品房预售许可证。 3．应注意的问题： （1）根据教材的讲解的内容作答； （2）注意要答完整。 2、简述房地产转让中的禁止转让情形。P135 讲评： 1．知识点：房地产转让中的禁止转让情形 2．分析： （1）未依法登记领取权属证书的房地产； （2）权属有争议的房地产； （3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的房地产； （4）已被依法收回土地使用权的房地产； （5）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房地产； （6）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 3．应注意的问题： （1）根据教材上对此问题的讲解作答； （2）注意语言的准确性。 得 分 批改人 五、案例分析题（每题17分，共17分） 1998年5月，经某市佳兴房地产开发公司申请，某市人民政府决定将该市一幅2万平方米的土地使用权出让给佳兴房地产开发公司，用于房屋住宅开发建设。该公司与某市的城市规划部门签订了土地使用权出让合同。该合同约定由佳兴房地产开发公司支付土地使用权出让金8000万元，土地使用权出让年限90年，动工开发日期为1998年6月6日。有关合同的其他内容，均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。但佳兴房屋开发公司因为资金未能到位而一直无法开工，直到1999年8月8日，资金到位后才动工开发。 问：依据《房地产》法的规定，本案有哪些违法行为？ 分析： 依据《房地产法》的规定,本案有下列违法行为： （1）由佳兴房地产开发公司与城市规划部门签订土地使用权出让合同是违法的。因为《房地产法》规定：土地使用权出让合同应当按照平等,自愿,有偿的原则,由县,市人民政府土地管理部门与土地使用者之间签订.而本案当中,不是由某市人民政府土地管理部门与佳兴房地产开发公司签订土地使用权出让合同,而是由城市规划部门与之签订,所以不符合《房地产法》的规定。 （2）土地使用权出让的期限违法。《房地产法》规定：居住用地的最高年限是70年。本案当中,佳兴房地产开发公司是以房屋住宅开发建设取得土地使用权的,而在土地使用权出让合同中约定其土地使用权出让的年限为90年,