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第三讲 物业管理的基本内容 物业管理都管什么 一、房屋及设备设施管理（含早期介入和前期物业管理等） 1、房屋及设施设备的种类和组成部分 　　(一)房屋的种类和基本组成部分 　　1．房屋种类的划分 　　(1)按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构； 　　(2)按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架简体结构承重和大空间结构承重； 　　(3)按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑； 　　(4)按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。 　　2．房屋的基本组成部分 　　(1)结构部分——基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等； 　　(2)装修部分——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等； 　　(3)设施设备部分——水卫、电气、暖通、特殊设备(如消防、避雷、电梯)等项目。 　　(二)设施设备的种类和组成 　　各类物业常见设施设备的种类和组成见表7-1。 　　另外，在物业管理中还可能涉及一些其他的设施设备，如游泳池水处理系统、中水系统、直饮水系统、立体车库系统等。  各类物业常见机电设备一览表 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表7-l 　　　　　　物业类别 设备种类 多层住宅 高层住宅 工业厂房 商业楼宇 　　　　　物业类别 设备种类 多层住宅 高层住宅 工业厂房 商业楼宇 供配电 变压器 O O O O 给排水 水泵 S O S O 配电柜和线路 O O O O 水箱水池 S O S O 发电机 N O S O 阀门和管网 O O O O 公共照明 O O O O 沉砂井和化粪池 O O O O 消防 报警系统 N O S O 电梯 载人电梯 S O S O 消防控制中心 N O S O 载货电梯 N N O S 消防水泵 N O S O 手扶电梯 N S N S 消火栓 O O O O 杂物电梯 N S N S 喷淋系统 N S S O 电信和智能化系统 电话 O O O O 自动灭火系统 N S S S 有线卫星电视 O O N S 防排烟系统 N O S O 闭路电视监控 S S S O 空调 中央空调 N S S O 对讲报警 S O N S 局部空调 S S S S 公共信息服务 S S N S 混合空调 N S N O 网络专线接入 S S S O 采暖 热水供暖 O O S S 周界防越系统 S S N S 蒸汽供暖 S S O S 电子巡更系统 S S S S 热风供暖 N S S S 室内报警系统 S S N S 管道煤气 O O N S 车场管理系统 S S S S 　　注：O：通常具备；S：有时具备；N：一般不具备。 　　二、房屋及设施设备管理的基本要求 　　(一)基本要求 　　(1)做好房屋及设施设备的维护保养工作，充分发挥设施设备功能，有效延长设施设备的使用寿命，并自始至终把安全管理工作放在最重要的位置上。 　　(2)开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态。 　　(二)评价参考主要指标 　　房屋及设施设备评价参考的主要指标包括房屋完好率、危房率和设施设备完好率。 　　1．房屋完好率、危房率 　　(1)房屋完好率，是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比，即： 　　 　　(2)危房率，就是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分比，即： 　　 　　注：在计算房屋完好率和危房率之前，必须先进行房屋完好等级评定，分别得出完好房屋建筑面积、基本完好房屋建筑面积和危房建筑面积，然后按上述公式进行计算。 　　根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋的完损等级分为以下5类； 　　完好房。指房屋的结构构件完好，安全可靠，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用，一般经过小修就能修复好的房屋。 　　基本完好房。指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修即可恢复使用功能的房屋。 　　一般损坏房。指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够通畅，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的房屋。 　　严重损坏房。指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，个别构件已处于危险状态，屋面严重渗漏，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具