哈尔滨松北新区项目091219.ppt

THANKS! 综合可行性、适应性及价值最大化评估，仍以方案二为最优，也与理论推定的结果相吻合。 社区商业 / 邻里级 / 街区形式 / 15000~25000M2 / 持有约1/4 策/定位 为什么要自行持有1/4的商业？ 策/定位 利于打造商业整体氛围 丰富商业街区建筑形态 主力店先行，利于招商 提升其它物业的价值 给投资者及经营者信心 分享利润升值空间 策/定位 本项目商业的业态设置—— 社区商业的三大主题：零售、服务、餐饮 依体量而言，一般2万平方米规模、中等成熟的社区商业，其三大主题“零售：服务：餐饮”的比重分别为“3：3：4”； 结合本项目地处北国、地处新区及邻近行政中心等诸多特性来看，建议本项目商业三大主题“零售：服务：餐饮”调整为“4：2：4”。 策/定位 主力店引进 将自行持有的商业面积作为主力店规划，进行招商，不仅能提高人气促进周边商业的发展，也为项目整体提升了高度。 主力店招商方案一：大型生活卖场 主力店招商方案二：2家次主力店，业种选择餐饮、家电/家居卖场 策/定位 策/定位 大型生活卖场： 在聚集人气及提高知名度方面有无可比拟的优势，但其需求面积大，租金低廉，同时对周边商业还具有一定的伤害性。 策/定位 次主力店： 招商面更为宽泛，同时租金收益也相对更高，对周边商业视具体业种也有相当的带动力。但其对商业位置较为敏感。 商业管理建议： 即使大部分商业物业进行销售，但无论销售前期或后期，仍应有一体化的概念，具体归纳为： 大部销售、统一招租、全盘管理、整合营运 。 策/定位 公建部分整体配置建议 社区商业：15000~25000M2 （尤其值得注意利用地下空间） 酒店：25000~30000M2（依托地段优势，采用公寓式酒店形式，租售皆宜） 办公：20000~25000M2（建议脱离传统写字楼形式，而采用SOHO或LOFT形式） 策/定位 “新区”/沈阳浑南新区 进驻知名开发商 星河湾 星河湾 保利达商业中心、 保利达商务广场 保利 金地国际花园 金地 中海·长白岛项目 中海 万科新里程 万科 区域发展知名地产 提高品质，加速发展 “新区”/天津滨海新区 天津滨海新区，位于天津市的东部临海地区，由天津港、天津技术开发区、天津保税区、原塘沽、汉沽、大港三个行政区和东丽、津南区的一部分组成，规划面积2270平方公里 。预计2020年，新区GDP总量达到1万亿。 “新区”/天津滨海新区 “新区”/天津滨海新区 一轴、一带、三个城区、七个功能区 一轴: “高新技术产业发展轴” 一带: “海洋经济发展带” 三个城区：在轴和带的T型结构中，建设以塘沽城区为中心、大港城区和汉沽城区为两翼的宜居海滨新城 七个功能区：先进制造业产业区、滨海高新技术产业区、滨海化工区、滨海新区中心商务商业区、海港物流区、临空产业区(航空城)和海滨休闲旅游区以及若干现代农业基地。 “新区”/天津滨海新区 滨海新区生态廊道 包括保护和建设新区南北部共500平方公里的两大生态环境区，构建五条生态廊道，建成若干生态组团，形成有机连接、各具特色的新区生态构架，实现人与自然经济社会与生态的和谐发展。 “新区”/苏州工业园区 苏州工业园区于苏州古城东侧，中新合作区80平方公里， 下辖三个镇，户籍人口31.5万 “新区”/苏州工业园区 新加坡人来了 工业园区富了 “新区”/苏州工业园区 进驻知名开发商 中海国际社区 中海 主场新天地商业街 路劲 万科金域 万科 — 汉斯 — 绿城 苏州工业园区围绕金鸡湖、阳澄湖、独墅湖整治开发，突出“中部CBD核心区、南部科教创新区、北部休闲度假区”三大重点板块，建设，先后投入200余亿元，兴建了现代物流园、国际博览中心等生产服务设施60多万平方米，建成左岸商业街、金鸡湖商业广场、李公堤等商业载体50万平方米，引进沃尔玛、普罗斯、普华永道等知名服务品牌200多个。 “新区”/小结 横向对比四大新区 它们曾经地处偏僻，乏人问津 但它们拥有相似的武器，得以昂首称雄 明确的产业链支持 全新而且完整的规划 政府打造大型商业 知名品牌合力开发 松北，同样具备这些…… Chapter 2 Location 本案 策 本案.SWOT 42~44 策.定位 45~72 本案/SWOT 本案！ 本案位于松北新区，市政府以北 周边近荷兰城，世茂滨江 总体量22万平方米左右 宗地地理位置优越，形状较方正 无不可移除缺陷 属于较理想的建筑用地 Strengths优势 □ 宗地本身属于理想建筑用地 □ 南向近市政府所在地与松花江景观，土地价值高 □ 用地性质规划有商业部分，直击区域稀缺点 □ 大市场供不应求，区域升值潜力大 □