苦乐不均的细分市场.pptVIP

宏观经济形势与房地产的价格走势 一、宏观经济状况 宽松的货币政策与扩张的财政政策 M2达到历史巅峰 各地房地产刺激政策概览 中央默许地方救市 二、总体市场状况 销售快于营造 三、细分市场走势 苦乐不均的细分市场 一线城市表现远高于全国水平 日本的经验 9月27日至10月3日 各年9、10月份销售金额 十一不如五一 平均消化库存时间10.6 土地短缺吗？ 一线城市的土地供应 谢谢浙江大学的各位学员 冯科统计数据VS居民感受 通胀预期下的房地产板快走强 全球经济失衡、金融危机与中国能否率先走出危机 632年前的郁金香热与CDO 危机没有新的形式： 不幸总是类似的，幸福却各自不同 全球经济失衡： 战后五次经济失衡 美国与中国、美国与欧佩克国家的贸易失衡 中国的问题与机会 救赎危机需要强有力的政府，中国有体制优势 美国失业率攀升 就业为头等大事 政府主导的投资行业增速 警惕泡沫卷土重来 M2对通货膨胀具有领先作用 大宗商品直接影响CPI 与油价相互联系的通货膨胀 直接融资对贷款有互补关系 本次课程分为两个部分：房地产投资与基金投资 其中房地产投资又分为以下两部分： 第一部分，商业地产投资 第二部分，住宅地产投资 金融危机下的商业房地产 一年以来CPI,PPI走势 美国商业地产占GDP的比重 房地产开发投资逐月数据 2008年11月金融房地产行业涨跌幅概况 房地产行业历史PE/PB 北京优质写字楼租金及售价指数 2008年11月上海写字楼市场各项数据 11月上海写字楼每日成交走势曲线图 广州部分写字楼11月租金及空置情况表 商业地产的五个环节及对应的利益 ITAT的“铁三角”模式 ITAT兴起的优势 主要基金持有地产股情况 金融危机下的住宅地产投资 危机过后是通货膨胀 金融危机下的基金投资 基金的分类与评价 股票基金分类 多因素模型 封闭式基金类型表 基金的风格变化 无风险利率 实证分析结果 谢谢大家！请批评指正！ 欢迎联系 fengke@pku.edu.cn 中国的第一次购房年龄在30-40岁，大约比西方人约晚10岁。 房地产投资唯一在所有阶段保持正数:01年为衰退期 2.  供求鸿沟 * 基于如此谨慎的假设，且尚未考虑住宅的升级换代和购买第二套住房的需求，累计未被满足的潜在需求已经达到31亿平方米，按照每年5亿平方米的竣工进度，尚需要6年时间来满足。这还没有考虑新增需求 资料来源：国家统计局，海通证券研究所 累计潜在需求(万平米) 销售量(万平米) 竣工量(万平米) 竣工/销售 竣工/潜在需求 1998 39675 9638 10886 1.13 0.27 1999 72641 12591 13574 1.08 0.20 2000 106097 15137 18949 1.25 0.20 2001 139506 18499 22544 1.22 0.20 2002 174356 22117 26613 1.20 0.21 2003 208720 28503 32201 1.13 0.22 2004 240794 33820 34677 1.03 0.22 2005 271294 39131 40005 1.02 0.22 2006 297310 54392 43247 0.80 0.21 2007E 312444 58714 27797 0.47 0.12 * 自1999年以来，囤地现象日趋严重。2005年以来，管理层打击囤地的决心一直很大，但开发商的囤地热情依然不减。 1998-2007年10月，全国累计已购置但未开发土地面积占累计已购置土地面积的比例，依然高达39% 资料来源：国家统计局，国土资源部 1998-2007年我国土地累计已购置面积、累计已购置但未开发面积 .  * 从竣工面积与销售面积之比来看，除个别城市外, 2005年全国各个城市就已经供不应求, 2007年这一局面将更为加剧。 资料来源：国家统计局，海通证券研究所 2000-2007年全国各城市住宅竣工面积与销售面积之比 供过于求 供不应求 2. 供求鸿沟 * 供不应求日益严重 销售量表达的是在当期价格下有购买能力的需求。竣工量与销售量之比，反映了当下的供求关系。该比值从2000年的1.25将下降到2007年的0.47 资料来源：国家统计局，海通证券研究所 供过于求 供不应求 2000-2007年全国住宅竣工面积与销售面积 * 至于捂盘