被征收房屋价值评估时点多元化界定规则之构建.doc

被征收房屋价值评估时点多元化界定规则之构建 靳 羽 引言 “人们奋斗所争取的一切，都同他们的利益有关”。马克思的这一精辟论断已成为分析社会问题屡试不爽的法则。正是因为征收拆迁事关被征收人切身利益，所以该领域的矛盾纠纷一直具有对抗性强的特征，即便是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下简称《征收条例》）颁布施行后，似乎也没有彻底消弭的迹象。对法院而言，《征收条例》实施后主要面临两大挑战：一是“行政强拆”被废除后，“司法强拆”的具体实施模式；二是如何实现公私利益兼顾，妥善处理因征收拆迁引发的各类案件。应对前一个挑战，既需要对司法权和行政权进行合理定位，更需要最高法院与有关行政机关进行折冲樽俎式的博弈；应对后一个挑战，首先应该找准现行法律法规中制约征收补偿公平性的制度“硬伤”，并尽量加以完善。本文即从被征收房屋价值评估时点界定规则这个貌似细小但是又对征收公平性具有重要影响的问题着手，力求构建更有利于实现公私利益平衡兼顾的实务操作规则，以期抛砖引玉，为征收补偿制度的完善贡献绵薄之力。 一、提出问题：“一个女人的燃烧瓶和政府铲车的拆迁大战” （一）案情回放 2008年，因建设上海虹桥机场交通枢纽工程，位于规划范围内的房屋均面临拆迁。潘蓉所有的二层小楼也位于拆迁范围内。该房屋批准建设面积200平方米，阳台面积40.5平方米，实际面积480平方米。按照上海市的拆迁补偿标准，潘蓉可以获得补偿款总计67.3万元。但是，拆迁公告发布后，相同地段类似商品房的市场价格同期高达15000元/平方米以上，因此，潘蓉一家认为补偿标准不公因而拒不搬迁。上海市闵行区相关职能部门实施强制拆除期间，遭遇潘蓉一家的抵抗，遂引发“一个女人的燃烧瓶和政府铲车的拆迁大战”。 央视记者调查过程中，无论是作为被拆迁人的潘蓉还是作为拆迁人的闵行区政府，均表示房屋拆迁补偿标准低于同期市场价格。双方的分歧主要有两点：一是政府认为对潘蓉的补偿不应包括因虹桥机场交通枢纽工程建设带动的房产升值部分，而潘蓉则认为补偿应包括房屋的升值部分。二是拆迁许可证颁发时的房屋价值与拆迁之日的房屋价值相差悬殊。拆迁许可证颁发日期是2006年8月25日，强制拆迁日期是2008年6月12日，两者相隔近两年，而在此期间内，房屋同质价格指数上涨幅度达31.19%。被征收房屋价值的评估时点是拆迁许可证颁发之日还是强制拆迁之日，双方存在争议。 （二）依照《征收条例》处理的假想 “拆迁大战”发生在《拆迁条例》实施期间。如果发生在《征收条例》颁布施行后，是否会有不一样的处理结果呢？政府征收潘蓉的房屋是为建设公共设施，这势必会带动周边土地升值，进而提升该区域内的房屋价格。因此，通常的情景是，征收决定一旦公告，该区域范围内的房价即应声上涨。根据《征收条例》第19条和国家住宅与城乡建设部于2011年6月7日颁布实施的《国有土地上房屋征收评估办法》（下简称《评估办法》）第10条的规定，被征收房屋价值的评估时点是“征收决定公告之日”。也就是说，潘蓉能够得到的补偿标准是其房屋在“征收决定公告之日”的市场价格，而不包括因公共设施兴建而升值的部分。同样，如果潘蓉仍然采取以燃烧瓶对抗铲车的激烈对抗方式，则“征收决定公告之日”与“强制执行之日”之间可能仍要相距较长时间，其房屋在此期间内的升值部分仍与潘蓉无关。因此，即便按照《征收条例》处理“拆迁大战”，结果基本上也并无二致，前述两个争议焦点仍将延续。 二、分析问题：“拆迁大战”争议焦点评析与比较法考察 （一）争议焦点评析 1.关于“特别利益”的分割 土地具有双重属性，即社会属性和自然属性。社会属性的核心意旨是土地乃人类劳动的对象，是生产要素。因此，以人类劳动为基础的土地开发会提升土地的价值，这种因开发产生的利益一般被称为开发利益。同时，土地自然属性之绵延特征又会使该等开发利益惠及毗邻土地。土地开发升值惠及周边存在两种情况：一种是商业开发，如大型商场的兴建提升该地段居民生活便捷性等；另一种是公共开发，如地铁的兴建提升沿线居民出行的便捷性等。这两种情况的主要区别在于，前者的土地升值源于私的主体的投入而不是公共财政投入，因此，此种升值在性质上属于一种私的利益，将之归属于特定受惠群体并不会侵害公众利益；后者的土地升值则源于公共财政投入，由于公共财政具有“取之于民、用之于民”的特性，因此，此时的升值部分在性质上就不再是一种私的利益，而应当将其在特定受惠群体和社会公众之间进行合理分配，此种类型的利益被称为开发利益中的“特别利益”。 基于此，“拆迁大战”中双方当事人对“特别利益”归属的主张实际上均存在片面性。公共财政的投入确实带动了被拆迁房屋的升值，这部分“特别利益”虽然不应全部归属于潘蓉个人，但是潘蓉作为房屋所有人和纳税人，理应“分一杯羹”，至于如何分配则更多的是一个公共政策取向和技术设计问题。 2