深圳花样年香年广场写字楼项目调研报告_2008年.doc

花样年?香年广场调研报告 按照世界银行的研究分析，住宅与写字楼的搭配关系应该是15：1，即15平方米住宅配1平方米写字楼，工作与生活地点的空间距离最好不超过20分钟，如果换成踩单车或步行20分钟，则更为合理。在深圳市区，由于先前规划的缘故，写字楼比较密集，分布不均匀，造成了部分区域写字楼相对缺乏的状况。在华侨城片区，这种状况尤为明显。 华侨城的主要产品是住宅、旅游设施，再搭配部分商业与写字楼。其中，住宅总量是600万㎡，商业总量大约35万㎡，写字楼相对较少，只有汉唐大厦、华侨城集团大厦，即使加上东方花园综合楼、OCT-LOFT，合计也不到10万㎡。以上文方法计算，那么华侨城所需要的写字楼面积为600万÷15=40万㎡，现缺40-10＝30万㎡。 花样年?香年广场就坐落在这样一个区域。 华侨城的香年广场一 华侨城的香年广场二 楼盘概况 项目名称 花样年?香年广场 开发商: 深圳市康年科技有限公司 代理公司: 深圳星彦地产顾问有限公司 广告商: 腾鲤企划 园林设计深圳市奥斯本环境艺术设计有限公司 建筑设计: 深圳市立方建筑设计顾问有限公司、机械工业部深圳设计研究院 南山区华侨城侨香路与深云路交汇处 占地面积 15145.2㎡ 总建筑面积: 74613.51㎡（南区33364.9㎡、北区27183.27㎡） 容积率: 4 绿化率: 15% 建筑类别: 高层 建筑形态: 南区一栋20层塔楼和一栋7层附楼， 北区一栋20层塔楼和一栋2层附楼。 电梯数: 20层的6梯、8层的3梯 总户数: 170 停车位: 310 主力户型: 以300-400㎡为主 装修状况: 毛坯 售楼电话: 均价: 22000元/㎡ 预售证领取: 2008-2-1 开始销售: 2008-3-4 开盘时间: 2008-3-15 入住时间: 2008-10 物业管理; 深圳市花样年物业管理公司 物业管理费: 7.68元/㎡·月 交通配套 交通路网 香年广场位置图 周边干道：侨香路、深云路、广深高速、北环大道、深南大道 公交线路：项目前后300米分别有天鹅堡、深云路和华侨城医院三个公交站共9路公交车经过，分别为6路（福光村－福田南）、25路（桃源村－火车站）、41路（桃源村－华新村总站）、49路（大学城南门－福田客运站）、104路（动物园－宁水花园）、235路（皇岗口岸－西丽留仙居）、237路（西丽福林村旺亨工业区－田心村）、325路（皇岗口岸－光明农场）、390路（蛇口渔港－龙华汽车站） BRT交通：深圳首条快速公交线BRT1号线（路灯优先公交快速线路） 地下交通：施工中的地铁2号线在项目东南100米设有“侨城北”站 2、周边配套 综合商场：百佳超市、沃尔玛超市、铜锣湾Shopping Mall、系列商业街（波托菲诺内部商业街区） 酒店餐饮：项目北区D座二楼员工餐厅、威尼斯酒店、鸿波酒店、燕晗山酒店、园林山庄酒楼、博林诺富特酒店 邮 局：沙河邮局 医 院：华侨城医院 其 他：园博园、锦绣中华、民俗文化村、OCT创意文化园、世界之窗、欢乐谷、名商灯高尔夫球场、高尔夫练习场 建筑分析 图一 香年广场模型（从西向东看） 图二 香年广场楼体位置图 1、建筑形态 如图二，项目分为南北两个区域。南主楼A、南附楼B、以及北主楼C、花样年中国总部D四部分组成。 南区包括主楼A和副楼B，总建面33364.9平米，其中商业2157.35平方米、办公面积31207.55平方米、地下室面积6182.05平方米、核增面积765.36平方米。主楼A有20层，楼高99.9米；副楼B有7层。普通层层高4.8米；每层标准面积1127平方米；地上＋地下停车位44+136=180个。 北区包括主楼C和副楼D，总建面27183.27平方米，其中商业643.86平方米、办公26539.41平方米、地下室4988.75平方米、核增1951.26平方米；主楼C 有20层；每层标准面积1326.1平方米；楼高99.9米；普通层层高4.8米；地上＋地下停车位：54+76=130个。副楼仅销售201单元（1472平方米）。 项目的南区，主楼和附楼的底部是相连的，虽然南区与北区的主楼之间有约50米的间距，而在设计中，采用了空中连廊的方式将南北两区的主楼及南区附楼相连互通。北区的二楼为商业服务，有餐厅及其他商务配套的空间，空中连廊方便了南区与北区用户，通过二楼就可实现A、B、C三栋人流转换。 南北区20层的主楼楼体都采用了中空回型建筑体设计，有利采光与通透。 2、户型分析 项目各楼层户型安排表 楼体 楼层 每层单元数 面积（㎡） 南区主楼A 1层（商业） 2