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1- 9999999999999999999 房地产评估 第一节 收益法的基本原理 1、收益法的概念 定义：将房地产未来的净收益通过资本化求取房地产价值的一种方法。 假设：投资假设 2、收益法的理论依据 预期原理 3、收益法的适用条件和范围 收益法适用的条件是房地产未来预期收益及风险能够预测和量化、房地产的收益年限能够确定。 4、收益法的操作步骤 1. 早期资本结构理论 资本结构与税收筹划 2.4 代理成本理论 代理成本学说的创始人是詹森和麦克林 (Jensen and Meckling)。他们认为，当经理人不作为内部股东而作为代理人时，其努力的成本由自己负担而努力的收益却归于他人，其在职消费的好处由自己享有而消费成本却由他人负责。这时，他可能偷懒和采取有利于自身效用的满足而损害委托人利益的行动。 该理论认为，企业资本结构会影响经理者的工作努力水平和其他行为选择。债权融资有更强的激励作用，能够促使经理多努力工作，少个人享受，并且做出更好的投资决策，从而降低由于两权分离而产生的代理成本。但是，负债融资可能导致另一种代理成本，即企业接受债权人监督而产生的成本。这种债权的代理成本也得由经营者来承担，从而举债比例上升导致举债成本上升。均衡的企业所有权结构是由股权代理成本和债权代理成本之间的平衡关系来决定的。 2.5 优序融资理论 20世纪70年代以后,对信息不对称现象的研究逐渐渗透到各个经济学研究分支领域,信息经济学、博弈论、不对称信息研究得到重大发展和突破。众多学者也开始从不对称信息的角度来研究企业融资问题。 这些理论研究并不是继续延续以前企业融资理论中只注重税收、破产等“外部因素”对企业最优融资的影响,而是试图通过信息不对称理论中的“信号”、“动机”、“激励”等概念,从企业“内部因素”来展开对企业融资问题的分析,将早期和现代企业融资理论中的平衡问题转化为结构或制度设计问题,为企业融资理论研究开辟了新的研究方向。 2.5 优序融资理论 优序融资理论是当前财务学界主流理论学派之一，也被称为“融资层级理论”，“啄食理论”。该理论认为，企业融资首先选择内部融资，当确实需要外部融资时，优先选择债务融资，最后是普通股融资。 现代资本结构理论 2.3 权衡模型 1、财务危机成本和代理成本 （1）财务危机成本 负债公司必须按约定支付本息，如果企业经营不善，发生亏损或现金周转不灵以致不能按期还本付息，就会发生财务危机，甚至导致企业破产。因此财务危机是有成本的，这些成本会降低企业的价值。 财务危机成本分为破产的财务危机成本（简称为破产成本，下同）和不破产的财务危机成本。 现代资本结构理论 2.3 权衡模型 1、财务危机成本和代理成本 （2）代理成本 代理成本是指债权人与股东之间的委托代理成本。此外监督保护性措施得以实施的监督成本也属于代理成本。 现代资本结构理论 2.3 权衡模型 2、权衡模型及其图示 在权衡模型中，不仅考虑了公司所得税，还考虑到财务危机成本和代理成本对公司价值的影响，即 VL = VU + Tc×DL - PV(FDC) - PV(AC) 式中，VL为表示负债公司的市场价值；VU为表示无负债公司的市场价值；Tc为表示公司所得税税率；PV(FDC)为财务危机成本期望值的现值；PV(AC)为代理成本的现值。 现代资本结构理论 2.3 权衡模型 2、权衡模型及其图示 上述模型没有考虑个人所得税，而是在MM资本结构理论的基础上考虑了财务危机成本和代理成本。权衡模型表明：有负债公司L的价值等于同等经营风险的无负债公司U的价值加上税蔽的价值减去财务危机成本期望值的现值和代理成本的现值。这样随着负债的增加，虽然税蔽Tc×DL在增加，使得企业价值增加；但财务危机成本期望值的现值PV(FDC)和代理成本的现值PV(AC)也在增大，它们又使得企业价值减少。 这一关系也可以用下图来表示。 现代资本结构理论 2.3 权衡模型 2、权衡模型及其图示 图8-4 权衡模型：VL、KL 与DL/EL关系 现代资本结构理论 2.3 权衡模型 3. 权衡模型的意义 虽然在现实财务管理实践中，很难根据权衡模型准确计算出公司的最佳资本结构，但它确实揭示了一些变量之间的相互关系，理清了财务管理人员的思路。具体地说，权衡模型主要说明了以下一些财务变量之间的关系： （1）所得税税率高的企业应多负债，而所得税税率低的企业应少负债。 （2）经营风险大（即资产回报率的均方差大）的企业应少负债，而经营风险小的企业应多负债。 （3）固