保利四川德阳国际新城项目定位及发展研究（一）.ppt

* 保利拓疆，大城崛起 保利国际新城项目定位及发展研究报告 问题界定 提升德阳板块价值 市场现状 本案发展目标 年推出40万方物业体量，占大德阳市场的近30% 城市产业结构单一，城市形象遭到工业化误读 德阳城市人口、房产开发及商业消费的市场容量有限 德阳城市价值感知成为成绵之间价值洼地 颠覆旧有形象，提升全新德阳城市形象 已完成的工作 区域典型人物座谈 德阳城市发展现状研究 案例参照 政府官员 当地房产精英 重点单位中高层领导 当地知名学者 私营企业主 德阳 竞争格局研判 大盘发展案例 世界国际新城 新力葆房产开发公司营销总监 东方电汽厂主管 泰阁营销公司总经理 东方美庐项目客户经理 黄许镇镇长江镇长（原招商局领导） 水泥厂总经理罗总 开发公司总经理陈总 闲庭餐饮有限公司总经理周总 德阳日报主编夏老师 德阳市政府顾问蒋老师 共计20人 新 新 目标理解 德阳要什么? 保利要什么? 项目要什么? 第一 部分 【思源对目标的理解】 再造成德绵经济圈新聚合力中心 提升德阳城市形象-产业形象、商务形象及居住环境形象 推进德阳城市扩容，提升德阳土地价值 调整并完善德阳第三产业结构 德阳要什么 保利首度进入三线城市，通过大盘运作所产生的规模效应运营城市未来 大盘运作使保利在德阳获得可预期、可持续的稳定发展 造城运动下的城市运营商品牌形象构建 快速占领市场份额，激活市场发展 完成对成德绵经济圈的辐射效应 保利要什么 城市形象升级、土地价值的提升、完善产业结构 规模效应、可持续发展、品牌升级 【思源对目标的理解】 保利国际新城发展目标： 聚合成德绵经济带 德阳城市名片 国际化新市镇范本 盈利及资产沉淀 项目要什么 现状解读 第二 部分 项目本体扫描 城市地位扫描 市场背景扫描 项目概况 总占地 约5400亩,3000亩住宅用地 总建面 约400万方 容积率 ≤2 建设用地 约3000亩 高尔夫用地 2400亩 住宅业态 别墅、高层、小高层 配套业态 集中商业、超五星级酒店、保利文化中心、27洞高尔夫、高尔夫会所、国际会议中心、写字楼 项目经济技术指标 项目概况 城市远郊，陌生区域的城市级地产运营开发 具备打造造城型优质大盘的先天条件，交通通达性好但缺乏配套支撑 体量大，开发周期长，代建配套多，开发整合难度大 旌湖 西至：绵远河 东至：东山 南临：金沙江路 北至：高压线、成绵高速 经济 开发区 项目北接代建用地，南临金沙江路，西至绵远河，东至东山，具备得天独厚的自然山水资源及产业支撑 本案处于德阳城郊，土地利用以农田或废置用地为主。 地块平整，浅丘地带，适合未来高强度土地开发。 地块被市政道路分割成东西两部分。 地块位于德阳东南经济开发区内规划的八角新城片区。 项目北接八角工业片区、重装工业片区等产业区，南临广汉，什邡，青白江及新都等新市镇。 临近旌湖片区东山 生态片区、齐家堰生 态片区等休闲区域。 项目四至 成绵高速 市政公路 市政公路 本案 项目交通 成都 德阳 1. 成德快速通道（免费） 2. 成绵乐城际快铁 3. 国道108（免费） 4. 成德绵高速 （单程过路费23元） 预计2012年底通车 预计2013年通车；届时从本项目所在区域到成都仅需20分钟，4站路（德阳南-广汉-青白江-成都） 路况：双向三车道，是重要的川陕物流通道，大型货车通过量大，较为拥堵。 路况：顺畅，也有较多的大型货车通过量。 本项目位于德阳主城区八角片区西区，距离成都50公里。交通通达性好，四条主要通道推进成德一体化实现，建立20分钟快速切换。 绕城高速 大件路 本案 根据政府原控规，区域商务集中在本案以西、西南区域，在八角片区中部，形成集中的商业生活区。 八角片区是德阳市规划的城市副中心，本项目位于该片区规划的商务集中板块东北角（如下图）。 本案 项目区域 本项目位于德阳主城区八角片区，距离成都50公里，距德阳老城区约5公里 项目区域 区域作为未来四川副中心，承接双向辐射优势 项目承南接北，延东拓西，为成德绵之间罕有的城市 运营项目 作为第三圈层的远郊地产，无法借助城市能级的情况下，只有丰富自身产品配套，形成自我完善。 与成都的心理距离有赖于城市概念的引导 区域内无竞争，但已有的外围强势开发项目存在竞争 第一圈层 城市中心层 第二圈层 城市郊区层 第三圈层 城市远郊区层 项目位于成德绵经济带核心位置，是德阳距成都最近的地块，承接双向辐射优势; 作为第三圈层的远郊地产，目前区域成熟度低，但未来该区域的发展方向奠定了项目具备深厚的发展潜力。 【项目开发条件】 项目开发条件： 根据相关规范，项目应分期拿地，单期土地取得量在1000亩以内 项目业态规划已经完成，但可以根据市场研究结论进行合理修正 项目应政府要求应配备商业