住建部专家《房地产发展趋势及政策解读》2014总结版.docxVIP

 PAGE \* MERGEFORMAT 9 《房地产发展趋势及政策解读》 ? 一、对中国房地产市场及政策分析 1、中国房地产市场特点 特点一：自住型需求仍强：与人口结构有关。市场新增需求以自住型刚需为主。 房地产近10年有三个增长高年：第一个增长高年是：2007年。2007商品房增长面积增长23%；第二个增长高年是2009年，2009年商品房增长速度同比增长40%，主要因为2008年有20%的负增长；第三个增长高年是2013年，2013年商品房销售额的增速是17%，商品房销售面积增速是27%。2013年不仅新建商品房销售增长快，而且二手房销售也快。2013年1-9月全国40个重点城市二手房同比增长83.4%。 2013年的增长和前两个高年不同，主要在于2013年主要增长的是自住型需求，而不是投资投机型需求。国五条打击的是投资投机。但买房主体是已经是自住型需求。 世联地产2013年全国60个城市代理销售商品房总额超过3000亿，其中投资投机型需求占14%；在2010年在《国八条》出台前，投资型需求占46.7%，2007年达到51.6%。现在的需求主要是自住型需求。很多专家说房地产是个大泡沫主要是投资投机性需求，但是我觉得这个时代已经过去，进入自住型需求。 2010年第六次人口普查数据23-47岁占人口55%以上，全部属于对住房需求比较旺盛的刚性需求和改善性需求。人口结构对房地产市场影响很大，年轻人口和高储蓄人口占比高对房地产市场是个正面影响。现在经历的阶段属于年轻人口占比较高，但是由于计划生育政策，以后刚性需求还会持续，但是不会这么多；2013年购房年龄组（18—23岁）下移，为未来刚性需求的购买力有一定的透支。 特点二：市场分化显现：与人口流动有关。 2013年一线城市平均售价上涨20%，二线城市上涨未达到10%，三四线城市不到5%，甚至出现下跌。2010年全国迁移人口中的47%，迁移到全国前35大中城市；其中40%进入北上广深一线城市。北京、上海近10年每年新增常住人口60万人，北京每年新增就业44万。新增常住人口60万，其中新增就业44万导致北京住房需求量非常旺盛。因此四个一线城市房价同比上涨20%，仍然属于供应量不足。 房地产市场分化明显还会持续，并形成格局。 特点三：受货币因素影响：与房地产的资产属性有关。房地产的金融资产属性导致对货币敏感，货币政策宽松，房地产市场就上行，货币政策收紧房地产市场就下行。 2011年1月26日《国八条》的出台导致全国房市场下行，此情况一直持续至2012年初。2012年下半年房地产市场反弹，国务院调查小组经调查发现地方政府房调控政策并未放松。政策未改变但市场发生变化，主要是因为货币政策。政府2012年下半年-2013年实行稳健但偏松的货币政策。2011年全国固定资产投资相比2010年增长近20%，2011年实行紧缩的货币政策，因此2012年企业现金流出现紧张，出现以价换量，打折促销，导致市场低点，但是2012年下半年主要是因为放松货币，因此房地产市场反弹。 货币政策宽松，市场上涨；货币市场紧缩，市场下滑。这是由房地产的资产属性决定的。因此2013年出现土地售价高潮，这是一个基本规律将在房地产市场体现。 总之，未来看房地产市场走势，不仅要看行业内的调控政策，而且要看人口不均衡流动和货币政策。 2、基于以上特点我对未来房地产的判断： 市场判断：2014整体增速趋缓 理由：其一、从2010年开始房地产市场增长重心已经下移； 其二、2013年房地产销售增长基数过高； 其三、2014年货币政策不会过于宽松，住房的投资和投机性需求仍然受限制。 政策判断：短期调控会坚持、长期是重视市场配置资源 短期：已出台的控制投资投机性的政策仍然会坚持 2014年保持房地产政策稳定，不会有大的调整，只会微调。 2013年全国建设工作会议要求： 保持调控政策的连续性和稳定性，继续执行好房地产市场调控措施，增强调控工作的针对性。北上广深等房价上涨快的城市要从严落实，实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。 长远：住房置地重视市场配置资源 具体政策判断： 发展环境的不确定性决定：房地产政策需兼顾经济平稳增长； 当前住房的主要矛盾决定：必须采取有效政策抑制投机性需求； 完善住房供应体系决定：住房政策那从“两分法”到“三分法”； 公平诉求与政府作用决定：住房保障管理进一步优化（两房并轨、保障条例）； 利益制衡与慎重稳妥决定：房地产开发政策较难很快改变； 新型城镇化政策决定：低效存量土地再开发存在政策机会。 2014年经济增长因素 出口在国际市场份额缩减； 投资对经济增长的贡献下降，55%企业产能利用率不足75%，透露出对房地产经济依然有一定程度的依赖。 消费增长保持稳定。 二、近期中国房地产市场个人判断 1、中