我国及美国容积率奖励制度比较研究.pdfVIP

我国与美国容积率奖励制度的比较研究 洪 霞 刘奕博 梁 粱 【摘要】容积率奖励机制作为一种开发控制的弹性调控技术，在国外得到了广泛的应用，也取得了 较好的效果。我国的不少城市出于各种目的也制定了容积率奖励政策和措施，但是起到的作用却比较有限。 本文通过介绍美国与我国的容积率奖励机制的产生背景、政策、应用，对比分析我国与美国容积率奖励机 制的不同，结合我国国情，提出完善我国的容积率奖励机制的建议，旨在健全我国现行的容积率控制体系。 【关键词】容积率奖励；控制性详细规划；弹性 在西方国家容积率奖励机制已经是发展得较为成熟的一种规划控制手段，它在改善公共 环境、增加公共设施等方面都发挥着巨大的作用。现今，我国也有不少城市逐渐引入这种手 段来引导房地产开发兼顾公共利益，在积极的实践后收到了一定的良性效果。然而，由于土 地制度和实施的目的、出发点的不同，国际意义容积率奖励并不完全适用于我国。在我国现 行的土地制度下，我们应该如何合理借鉴西方国家的经验，探索出针对于我国国情及现状发 展建设所适用的容积率奖励机制？ 1. 美国的容积率奖励机制 1.1 美国容积率奖励机制产生的背景 美国的容积率奖励机制是在 1961 年纽约市对第一部纽约区划法进行修改时首次提出 的，它是在美国各方政府普遍存在财政危机的情况下，对城市广场、公园等公共设施建设已 显得力不从心，便通过允许开发商建设更高楼层、获得更多建筑面积，来鼓励其建设广场、 ［1］ 加宽人行道、设置底层零售业等公共设施 。 1.2 美国容积率奖励机制的应用 容积率奖励机制是美国政府部门鼓励开发商为市民提供更多的公共空间、公共设施的重 要手段。总的来讲，美国容积率奖励对象可以分为公共设施提供、历史文物保护、自然生态 ［2］ 资源保护等方面 。 1.2.1 公共设施提供 西雅图是美国较早实行容积率奖励机制并取得成功经验的城市。早在 1960 年，西雅图 市便开始运用容积率激励技术来鼓励开发商为市民提供更多的公共空间、保障性住房等，但 最初由于奖励对象较为局限、奖励条目较少，其实施效果并不理想。后来在 1985 年，西雅 图市逐步将奖励条目扩展到了 28 项，并针对不同项目制定了具体的奖励指标和方式，并在 ［2］ 改善城市公共空间环境、增加公共设施方面取得了较好的成果 。 此外，西雅图市的容积率奖励和开发权转让往往是联系在一起的，共同构成城市开发建 设的激励机制。在 1980 年，西雅图市为商业建筑开发提供一个奖励方案（图 1），即开发商 在能源与环境设计组织（LEED)认可的基础上还可以在基础容积率上增加一定的容积率，但 必须控制在最高限定容积率之下。此外，该方案确定了容积率奖励的具体条目：公共住房、 幼儿设施、开放空间、公共设施等，并针对不同条目制定了不同奖励方式和奖励指标。在 2006 年，西雅图市又将居住建筑也添加到了容积率奖励制度的范畴（图 2）。开发商如果要 建设超过基础容积率的住宅，可以选择建设保障性住房或者为保障性住房提供资金支持来参 ［3］ 加奖金计划，作为获得额外容积率的代价 。 图1 商业建筑容积率奖励 图2 居住建筑容积率奖励 在容积率奖励机制监督方面，西雅图的市议会于 1989 年通过了一项《市民选择计划》 (Citizens’Alternative Plan，简称 CAP），该计划反映了广大公众对市中心的规划过程与 其结果的不满，它降低了区划奖励制度的效用，严格限制市中心的建筑高度以及容积率，有 ［4］ 效地降低了容积率奖励机制的不利影响 。 1.2.2 历史文物保护 纽约中央车站是极具纽约特色古典风格的建筑，纽约市纪念物保存委员会指定为其“城 市历史纪念物”，是城市最重要的象征之一。 1968 年纽约中央车站