未来房地产市场发展格局.doc

未来房地产市场发展格局分析 一、预计到2020年房地产发展仍有较大空间 我国未来的房地产市场空间仍大与目前的发展阶段有关，根据第六次人口普查数据计算结果，我国目前的住房还处在户均不到一套水平，还存在较大的住房需求缺口。现在中国的新房交易占到总交易量的80%左右，二手房交易量占比小，且集中于北京、上海这些一线城市，只有这些城市新房与二手房交易各自占比相当。而美国、日本、欧洲这些发达国家主要是以旧房交易为主。比如，美国2009年有7%的家庭换房，其中90%的交易是旧房交易。其原因在于发达国家的住房套数比家庭户数还多。未来房地产市场发展仍有较大空间，这是因为： 1．城市人口不断增长对住房需求较大 城市人口不断增长，今后几年1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户将产生巨大的住房需求。城市人口的增长包括三个来源，一是农民进城所产生的新市民。目前我国城镇化率为53.7%，根据世界城镇化发展普遍规律，我国仍处于城镇化率30%－70%的快速发展区间。按照我国新型城镇化发展规划的目标，城镇化率将在2020年达到60%左右，这意味着未来城市将吸纳超过8500万的新增人口；二是通过户籍落户实现真正的市民化。目前户籍人口城镇化率只有36%左右，16.7%的城市居住的人口未实现真正的市民化，无法享受相应的权利和保障，无法完全融入城市，释放需求。新型城镇化规划的发展目标将2020年的户籍人口城镇化率设定为45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距将会不断缩小，未来将实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，这会产生巨大的住房需求；三是人口从中小城市向大城市的集聚。人口普查数据表明，近10年来人口迁移存在一个发展趋势，即人口正在从中小城市向大城市不断聚集，且人口超过100万的城市住房需求更为旺盛。大城市新增人口较多，房价增长较快，住宅需求较大。 2．棚户区改造与改善性需求将进一步推动房地产市场 “今后一个时期，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村”。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。未来全国还有1400多万户需要进行棚改。尚未改造的棚户区大多位于中西部地区、独立工矿区、资源枯竭型城市和三线企业较集中的城市。通过改造，这些区域的约1亿居住人口将会搬迁进新的住宅。这必将产生巨大的住宅需求和配套基础设施建设需求。 棚户区改造是政府对棚户区居民内在改善性需求的顺应，其他市场主体的改善性需求将通过自身市场行为释放住房需求。目前我国城镇人均住房面积31平方米，但人均住房面积低于20平方米的家庭还占32%，其中一部分需要政府的支持，另一部分主体将通过自身努力在未来几年逐步改善居住条件，我国住房的改善性需求远远没有结束。 3．家庭小型化导致住房需求增加 改革开放以后，随着计划生育政策、城市化进程、现代生活方式演进等因素，家庭分化加剧，小型化趋势明显。家庭规模已从1982年的每户4.41人缩小为2010年的每户3.1人。这就使得在总人口不变的条件下，住房需求也在增加。过去10年，仅仅因为家庭小型化因素，导致住房需求增加9.1%。预计到2020年，即使将受计划生育政策调整影响的1000万人考虑进来，这一基本趋势也不会发生改变。 4．购买力强劲支撑房地产需求 当前劳动力人口达到顶峰，并且在未来一段时间内仍将保持在高位。根据第六次人口普查数据，购房能力最强的20-49岁人口占比为54.8%，对房地产影响最大的35-46岁之间的高储蓄人口比重是42.6%；中国人口抚养比不到35%，远低于日本，未来若干年人口因素对住房需求的增加仍将存在。根据“十八大”提出的“2020年实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番”的“收入倍增计划”，未来购房的支付能力也将因收入的提高而增强。 二、未来房地产市场增速将逐步放缓 过去10年的商品房销售面积年均增长速度是16%，未来我们将逐渐告别如此高速的增长速度，销售面积和价格上涨将会放缓。1998年到2011年房地产开发投资高速增长，年复合增长率24.4%。从2012年起，这种高速增长的情况开始发生变化，2012年和2013年分别同比增长11.4%和19.4%，整体上明显放缓。这种放缓符合规律，是房地产持续十几年的高速增长以后，规律性地回落。这种回落不仅仅表现在投资方面，还表现在销售以及其他方面。所以，增速换挡是当前的一个比较明显的特征。 1．潜在增长率下降宏观经济进入中高速增长阶段 我国经济由长达30多年的高速发展阶段转向中高速发展阶段，已是国内外经济学界的普遍共识，国内外研究机构和专家认为，“十三五”期间我国潜在增长率将在5%-8%之