第十节 路线价法.pptVIP

路线价法的操作过程 一、划分路线价区段 二、设定标准深度 三、选取标准宗地 四、确定路线价 五、制作深度指标表 六、计算各宗地土地价格 同一路线价的地段 各宗土地的深度的众数 具有代表性的土地 设定在路线上的标准地块的单位地价 第十章 路线价法 六、计算各宗地土地价格 （一）计算公式 宗地价格V 深度指数dv d f 路线价u 当u为单位价格时： V = u × dv × ( f × d ) 当u为以一定单元宽， 标准深度的长条时： V = u × dv × f dv－平均深度指数 dv－累计深度指数 第九章 路线价法 六、计算各宗地土地价格 1、一面临街矩形土地 路线价2000元/m2 20m 15.24m（50英尺） V = u × dv × ( f × d ) =2000×140％×20×15.24 = 85.34万元 第九章 路线价法 （二）运用举例 （二）运用举例 路线价2000元/m2 30m 路线价3000元/m2 标准深度20m 15m 15m 第九章 路线价法 2、前后两面临街矩形地 重叠价值估价法 u0 u1 d d0 d1 （高价街） （低价街） 第九章 路线价法 150英尺 100英尺 20000元/英尺 10000元/英尺 d0 d1 dv0=40%+30%+20%+10%=100% dv1=40%+30%=70% V=u0×dv0×f+u1×dv1×f =20000×100%×100+10000×70%×50 =235万元 第九章 路线价法 3、街角地 A B u0 u1 V单=u0×dv0+u1×dv1×t t——旁街影响加价率 第九章 路线价法 4、特殊形状土地 u A B C f d h－三角形土地修正率 第九章 路线价法 A B C D ?ABC土地价格= ?ABD土地价格－ ?ACD土地价格 第九章 路线价法 4、特殊形状土地 A B C D E F G H 梯形ABCD价格=矩形CDEF价格+三角形ACE价格+三角形BDF价格 梯形ABCD价格=矩形ABGH价格-三角形ACG价格-三角形BDH价格 第九章 路线价法 4、特殊形状土地 * * * * * * * * * * * * * * * * 房地产估价 房地产估价 房地产估价 第九章路线价法 第十章 路线价法 §9-1 路线价法的基本原理 一、路线价法的需要 城市繁华的商业街道两侧的土地同时需要估价 街 道 第十章 路线价法 二、路线价法的概念 对面临特定街道、接近性行相当的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道上，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法计算出临接同一街道各宗土地价格的一种估价方法。 街 道 街 道 标准深度 第九章 路线价法 三、路线价法的理论依据 实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度百分率及各种修正率的健全与否 四、适用的对象和条件 土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内对大量土地进行估价的场合。 前提条件是街道要系统完整，各宗土地排列较整齐，还需要有完善合理的深度指数表和其他修正率表。 第十章 路线价法 路线价法 路线价法的基本原理 1 路线价法操作步骤 2 路线价法总结和运用举例 3 划分路线价区段 设定标准临街深度 选取标准临街宗地 调查评估路线价 路线价法的概念 路线价法的理论依据 路线价法适用的对象和条件 路线价法的操作步骤 制作深度价格修正系数表 编制其他宗地条件修正系数表 计算临街土地的价值 重点掌握内容： 重点介绍了路线价法的基本原理，要求重点掌握路线价法的估价步骤、高层建筑地价分摊与土地占有分额的确定。难点是深度修正系数表的制作。 概念 路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。 路线价法的基本原理 理论依据： 路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是不动产产价格形成的替代原理。 因此路线价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的可比实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。 适用对象和条件 适用对象：路线价法主要适用于城镇