第五章房地产评估.ppt

一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的各种定着物，包括物质实体及其相关权益。归纳起来，房地产有土地、建筑物和房地三种形态。 从资产评估的角度讲，房地产是土地和房屋及其权属的总称。 （一）土地 土地是指地球表面以及地表之上和之下延伸的一定空间。一宗土地的空间范围可以分为三层。 地表、地上空间、地下空间 土地的特性 土地的自然特性 位置固定性 不可再生性 时间的持久性 效用的差异性 土地的经济特性 供给的稀缺性 产权的垄断性 用途的多样性 保值增值性 土地的权利 土地所有权 土地使用权 土地租赁权 土地抵押权 我国土地所有权 国有土地所有权 农村集体土地所有权 土地的所有权不能够出让、转让 土地使用权 土地使用权是指依法对土地进行占有使用、出让转让和获得收益的权利。 土地使用权按照交易方式可分为： 出让（一级市场中进行,有偿取得土地) 国有土地使用权的出让方式包括招标、拍卖、挂牌和协议。 转让(二级市场中进行，有偿取得土地) 划拨（无偿取得土地) 国有土地使用权按出让年限划分 居住用地70年 商业用地40年 工业用地50年 教、科、文、卫用地50年 综合或者其他用地50年 土地租赁权 是