广州万宝中海联8立方商业地产二期规划建议书.pptVIP

* 个案分析 环球国际商务中心（步云天地） 站西路西段鞋业批发市场现状 整体状况 站西路西段现时主要有鞋业、鞋材市场16个。据相关资料显示站西路西段鞋业批发市场的年交易额已经达到了数十亿元。外贸出口主要以欧美、东南亚、非洲为主，内销则以华南地区及省内为主。客流情况稳定，日均客流量平稳，每天的销售情况起伏、波动不大。但从业态上来看则较为单一，主要从事成品鞋及鞋材辅料批发。同时由于位处老城区，相关的市政、道路、环境、卫生条件较差，建筑密度高。多数批发市场都是由民宅或者旧宾馆、厂房改造而成，搭建、改建现象十分普遍，内部空间缺乏整体规划，商业环境凌乱，过于强调购物功能，没有更多的从顾客、商家的实际需求来考虑。其整体的规模和档次都不够。只有近年投入使用的环球国际商贸中心-“步云天地”出现，才使情况有所改善。满足了部分商家提升品牌价值、符合自身品牌定位的要求。 各发展阶段批发市场数量增长图： 物业特征划分比例： 再从物业市场特征来看，单纯的商业物业占有形式在商业发展上已经具有局限性，以很难满足复杂多变的市场要求。从80年代中后期起站西鞋业市场，经历了从非产权式物业租赁到产权式物业为主既租又售的转变。产权式物业成为现今流行的商业物业模式，即以主力店（品牌店）加自由商铺（散户）的综合经营模式，一方面可以集中民间闲散投资，降低商家资金压力，另一方面则可丰富商业物业的经营内容和形式。 * 个案分析 环球国际商务中心（步云天地） 地址： 站西路26号 经济参数 总营业面积 50000㎡ 层数 地面10层、地下2层 层高 3.5米 总商铺数量（分档铺和玻璃柜） 分为2期，按A、B、C、D区域划分，共1287间商铺 每层情况 负1层-3层商场 4-10层展贸式写字楼 硬件条件 内部装修 现代感强烈，规划布局合理。特别注重人流分导设计及空间开合退缩位的利用。 软件条件 统一促销：有 内部刊物：有 电子商务：有 电话订购：有 通道 2.5-3米 仓库 有 经营范围 男女装皮鞋、休闲鞋、运动鞋等 招租条件 押金 三按一租、管理费二按一交、水电周转金1000元 入场、顶手费 要根据位置定60-80万左右 租期 三年一签（一个月免租装修期） 管理费及租金 管理费 18元/月 受访商铺分布图： D102铺、租金：10000元/月、面积：实用10㎡、位置：一楼厕所旁 D231铺、租金：17000元/月、面积：实用15㎡、位置：距离二楼自动扶梯口50米 受访商铺面积： 受访商铺经营范围： 分层租金 一层：平均约800元/㎡、二层：560元/㎡、三层：360元/㎡ 备注：商场共装有30台自动扶梯，7部垂直电梯、3部观光梯。 综合配套 车位及物流情况：负2层停车场拥有200个车位，停车费6元/小时。 地址： 站西路26号 * 个案分析 环球国际商务中心（步云天地） 地址： 站西路26号 凭借规模大、设备先进、环境优美、功能齐全的优势，“步云天地”采取了“市场品牌+客商品牌”的策略进行宣传和组合推广，并在物业管理和经营服务等方面进行了创新。自2004年6月广州环球国际商贸中心（步云天地）一期营业以来，“步云天地”已成为站西地区鞋业市场的龙头老大（商铺租金均价约800元/月/m2，产权商铺售价高达30万元/m2）。“步云天地”鞋业商贸中心楼高10层，地下两层，负2层为地下停车场，可容纳200多个车位，大大缓解了站西路鞋城停车难的问题；负1层至3层为大型现代化鞋业专业市场，4—10层为国际级的鞋品展示、高级商贸写字楼。 成功原因：该市场发展商在品牌定位、市场规划、经营管理和宣传推广等方面均具有较高的专业水平和执行力，保障了市场发展的稳定性和不断上升的势头。 小结： * 个案分析 专业市场-广州白马商贸大厦 广州白马商贸大厦位于紧邻广州火车站的站南路，于1991年由广州市城市建设开发集团投资建设，1993年元月开办为广州白马服装市场。现有建筑面积60000平方米，共10层，4层商场、5层写字楼、1层地下停车场。市场配置中央空调、客货电梯、安全监控系统、消防系统、宽带网等现代设施。商场装饰美观，通道宽敞，附设时装表演广场、银行、商务中心、托运站、停车场、快餐等配套服务设施。 名称 规模 铺面建筑面积 租金水平 备注 广州白马服装批发市场 建筑面积60000㎡，共10层，有4层商场，5层写字楼、产品展示厅，1层地下停车场 13-50㎡，大部分区间为23㎡ 全场满租。据了解现在正租用的首层租金普遍100