世联地产全国三大区域月楼市分析.doc

世联地产全国三大区域5月楼市分析 　　09年5月份，伴随着楼市小阳春的进一步延续，全国房地产市场回暖的态势也愈加明显。在个别地区，楼市供不应求的局面已开始出现，购房者为求一房而彻夜排队的现象又重新回到人们的视野。 　　环渤海区域 　　09年5月份，环渤海区域房地产市场的总体回暖态势十分明显。从区域重点城市北京、天津和大连的市场表现来看，本期环渤海区域楼市可谓看点多多： 　　从土地市场来看，09年5月份环渤海区域各城市的土地市场普遍供需两旺，土地市场的回暖态势十分明显。其中，北京土地市场全月共成交土地28宗(居住用地10宗)，环比上升48.6%，而且各开发商的拿地热情普遍高涨，一扫底价成交的尴尬，高溢价拿地重新出现；天津土地市场5月份全月新增土地供应面积275万平米，新增土地成交面积224万平米，市场中土地供需的绝对值较大，但从历史走势来看天津土地市场环比4月份出现小幅萎缩，市场整体呈下降趋势；大连土地市场与北京、天津相比相对比较平淡，全月共新增土地供应25万平米，但区域间差异程度较大，新增土地多集中与西港区，其他各区的新增土地较少。在土地成交方面，大连5月份新增土地成交3宗，其中住宅用地2宗，商业用地1宗，但多以底价成交，与北京、天津不同的是，大连土地市场的溢价成交现象并不普遍，市场相对较为平静。 　 　　在一手房市场方面，环渤海区域各城市的房地产市场差异性较为明显。其中，北京一手房市场总体量跌价升，共成交一手房172.9万平米，环比下降10%，同比上升67%；成交均价为13021元/平米，环比上升6%，同比下降1.5%；而天津、大连的一手房市场则量价齐升，其中天津一手房共成交124万平米，环比上升18%，成交均价为6923元/平米，环比上升4%，且在天津各不同辖区内均出现了成交均价的上涨；大连一手房市场5月份共成交一手房3270套，环比上升3.8%，成交均价8578元/平米，环比上升15%左右。 　　 　　从市场畅销户型来看，环渤海区域各城市间的趋同性较大，均以中小户型为主，其中北京、天津的畅销户型主要集中在80-90平米之间，而大连则集中在50-80平米之间，且各城市中小户型的供给明显不足。 　　在投资客比重方面，环渤海区域各城市投资客的比例还相对较小，但北京市场投资客的苗头已现；天津市场的投资客则主要是改善性需求投资；大连市场目前还是主要以自住为主，但改善性需求和养老性需求已经开始入市，纯投资的比重还是比较少。 　　长三角区域 　　5月份的长三角楼市延续了年后小阳春的走势，概括来讲呈现出以下的特点： 　　(1)09年长三角的土地市场上海市于2月份率先回暖，截至5月份长三角区域中的二线城市无锡、杭州、苏州和南京也已全面回暖。其中，09年1-4月份，无锡、苏州和南京共成交3块住宅用地，但5月份三城市共成交11块；上海09年1季度成交4块住宅用地，4月份单月成交8块住宅用地，到了5月份则成交6块，长三角土地市场回暖的态势比较明显，表明开发商对后市的信心看好。 　　(2)从一手房市场来看，09年5月份长三角各城市一手房的差异性比较大，其中波动最大的是杭州，由于受08年刚需受压抑的影响，5月份杭州一手房市场成交急剧放量，环比上升了一倍；上海、无锡、苏州5月份一手房成交量增幅则较为平缓，出现10%-15%的上涨，同时市场中刚性需求、改善性需求和高端需求大体上都维持了年后的水平；南京一手房市场成交量环比则出现小幅下降。目前长三角市场的去库存化现象比较明显，09年年后市场中供不应求的局面维持了相当长的时间，在后市市场供给没有大幅增长的情况下，长三角市场的存量将会在半年之内消化殆尽。 　　(3)从畅销户型来看，目前长三角区域各城市在市场回暖的大背景下，不同物业类型的产品成交状况都较为良好，但市场中的成交主力依然是80-100平米的中小户型为主，面积在140平米以上的高端产品也占据了部分的市场份额。 　　(4)在投资客比重方面，长三角区域各城市楼市中目前的投资客主要集中于投资型产品、商业和办公，投资客大量出现的态势已现但总体基数和比重还相对较小。 　　(5)此外，09年5月份长三角区域开发商的动态也趋于活跃，开发商销售额出现40%-50%增长的情况比较普遍。同时，在自身资金状况得到缓解的情况下，开发商的拿地行为也变得比较积极，比如金地近期在上海取得住宅用地1块，溢价80%，富力、万科的拿地也出现高溢价。 　　珠三角区域 　　珠三角区域作为中国房地产市场发展水平最为成熟的地区，其市场走势一直为全国所瞩目。但从5月份的相关数据来看，珠三角区域除个别城市表现抢眼外，整体市场并不像外界所预期的那样火爆，在个别指标方面，城市间的差异性十分明显。 　　首先，从土地市场来看，珠三角城市间土地市场的差异性明显。其中，深圳和珠海土地市场较为平淡，而惠州、东莞