年三亚市投资和房地产市场运行分析.docx

2014年三亚市投资和房地产市场运行分析 2014年，三亚市投资工作围绕着社会经济发展大局，坚持稳中求进的工作总基调，致力于投资环境的改善和优化，加快推进重点项目建设，固定资产投资保持平稳运行，按时完成全年固定资产投资计划。房地产市场受经济下行压力、限贷调控政策整体不放松、信贷政策不断趋紧等诸多因素影响，销售市场趋于放缓，但全年呈现出逐月回稳发展态势。 　　一、固定资产投资运行的主要特点 　　2014年，全市固定资产投资629.6亿元，比上年同期增长20.3%。其中，房地产开发投资380.0亿元，增长25.5%；其他投资249.5亿元，增长13.1%。 　　（一）房地产开发投资平稳运行。2014年，全市房地产开发投资完成380.0亿元，比上年同期增长25.5%，增速高于全市固定资产投资增速的5.2个百分点。从全年的房地产开发投资运行来看，投资增速整体上保持相对稳定增长。 　　（二）大项目投资占比上升，成为推动投资增长的主力。2014年，全市投资10亿元以上的施工项目92个，比去年同期增加19个，占项目总数19.1%，提高2.4个百分点。10亿元以上投资项目计划总投资2437.2亿元，同比增长23.3%，本年完成投资388.2亿元，同比增长27.8%，比全社会投资增速高出7.5个百分点，本年完成投资占全社会投资比重61.7%，比去年同期下降3.6个百分点。大项目持续开工建设投入的带动，为我市固定资产投资的平稳增长奠定了坚实基础。 　　（三）房屋销售降幅偏大，商品房销售降幅显现逐步收窄。受客观经济环境等诸多不利因素影响，销售市场观望情绪浓郁。2014年，全市房屋销售面积100.99万平方米，下降44.8%，其中，商品房销售面积93.99万平方米，下降10.6%，全年商品房销售降幅分别比1季度、2季度、3季度分别收窄32.8、26.2、6.9个百分点，销售降幅整体显现逐步收窄趋势（见图2）。2014年我市可供纳入统计的保障性住房仅7万平方米，下降91.0%，造成全市整个房屋销售对比下降。 　　从房屋销售结构来看，商品住宅销售面积下降45.1%；办公楼和商业营业用房分别下降84.3%和27.2%。 　　图2 2014年各月累计商品房销售面积走势（%） 　　（四）政策效应显现，到位资金增速放缓。从全市固定资产投资企业资金状况来看，受国家对房地产开发投资调控的影响，2014年全市固定资产投资企业资金来源854.3亿元，增长0.6%，比去年同期下降30.1个百分点，增速下降明显。资金的到位率为135.7%，比去年同期下降26.6个百分点，显示整个固定资产投资企业资金筹措效果呈减弱趋势。 　　从资金来源结构看，国内贷款197.8亿元，同比增长16.5%，占本年到位资金的比重由去年同期的20.0%增长到23.1%；自筹资金264.5亿元，同比下降10.0%，所占比重从去年同期的34.6%下降到31.0%，所占比重进一步降低；受房地产销售市场的影响，以定金及预售款和个人按揭贷款为主的其他资金145.9亿元，下降15.4%。 　　二、固定资产投资和房地产市场应关注的问题 　　2014年，尽管我市固定资产投资保持平稳较快增长，但是在投资平稳运行的情况下，投资结构性问题、资金到位情况问题等方面开始显现。房地产市场发展受限购、限贷调控政策整体不放松、信贷政策不断趋紧等诸多因素影响，市场整体上处于一定的低迷状态，加上经济下行压力带来人们对收入预期的改变，进一步降低购房者对房地产需求的释放，影响了开发商的投资预期。 　　（一）投资增长主要以规模扩张为主。近年来，随着三亚市经济的不断发展，固定资产投资规模也随之提高，然而从投资结构来看，作为提升企业技术水平等相关先行指标的投资明显不足。一是投资中改建和技术改造投资所占比重不高。2014年，全市投资中改建和技术改造投资比重为0.2%，比2013年回落0.9个百分点，比2012年回落4.8个百分点。二是投资中设备工器具投资所占比重有所下降。三亚市以兴工动料为主的建筑安装工程投资所占比重明显提高，而作为企业技术水平提升重要体现的设备工器具投资比重下降。2014年，全市固定资产投资中建筑安装工程投资比重为75.3%，比2013年提高5.7个百分点，比2012年提高0.1个百分点；设备工器具购置投资比重为0.9%，比2013回落0.3个百分点，比2012年回落0.5个百分点。 　　（二）投资结构亟待优化。 从投资结构来看，以房地产业为主体的第三产业投资依然占主力，全年完成投资592.3亿元，占全社会固定资产投资94.1%；第二产业完成投资28.5亿元，占全社会固定资产投资4.5%；第一产业完成投资8.8亿元，占全社会固定资产投资1.4%。 　　在第三产业投资中，房地产投资依然是整个三产投资的主力，批发零售住宿餐饮业、教