深圳楼市销售及强楼盘榜简析.doc

2008深圳楼市销售及50强楼盘榜简析 作者：HOMER??? 来源：WWW.BANQ.CN(房地产之窗)????????类型：行业观察????? 　　2009-1-12 16:18:43????????点击180次 ???? ■前言 2008年，注定将成为一个不寻常的年份。世界在变，中国在变，深圳也在变。这些不同寻常的事件，必将给我们留下难以磨灭的记忆： 地球人——缅甸风灾了，金融海啸了，俄罗斯与格鲁尼亚开战了，日本又换首相了，黑人奥巴马当选总统了…… 中国人——南方雪灾了，西藏骚乱了，汶川地震了，瓮安暴动了，北京奥运了，神七上天了，毒奶曝光了…… 那么，深圳的房地产业又发生了那些变化？深圳2008全年新房销售数据及排行榜的发布将用数据作出最好的诠释。 ■年终陈词：楼市，拐了！ 过去的一年，深圳房地产市场从卖方市场转变为买方市场，房价也打破了只涨不跌的神话，一路下跌，直至探底。2007年9月底的二手房贷政策，已经吹响了深圳房价下行的集结号。之后一系列调控新政出台，楼市终于拐了。 2007年上半年深圳炒风盛行，房价一路攀升到16000元/平米，到7、8月高峰期，达到疯狂的顶峰——18000元/平米。而根据统计，2008全年深圳新房的成交均价已经下探至12657元/平米，与房价最高的时候相比，跌了足有三成，但是与2007年深圳商品住宅13303元/平米的整体均价相比，下降幅度并不明显。可以预计，在经济不景气的背景下，2009年深圳房价还将继续下行。 2008年全市商品房可售总面积5353521.25㎡，同比萎缩近两成。2008年，全市商品房可售总套数是50826套，成交套数为44315套，只有6511套未售出，滞销率不到13%。据统计， 08年的最后60天，新房平均每天都保持200套以上的成交量。这是深圳商品房未出现大比例滞销的关键性因素。 一方面，10月底政府为了应对金融危机，重振经济，保住房地产这个支柱产业，开始松绑楼市政策；另一方面，开发商在最后两个月为了出货，回笼资金，在年底顺利实现销售目标，进一步调低了入市楼盘的价格。部分楼盘的开盘价已经接近购房者的心理价位，深圳的成交量因而在年底猛增。 综上所述，如果能用一个词来总结2008年的楼市变局，那就是：拐了！如果再加一个形容词，那就是：终于拐了！ ■区域分析：关内关外两重天 楼市虽然拐了，但在关内关外却是两重天：关内是量拐价不拐，而关外则是价拐量不拐。这是一个非常有趣的现象。 首先从价格上分析。关内四区成交均价最高的是盐田，达到25052.61元/平米，最低的是南山，也有17240.03元/平米。而关外两区中，宝安的成交均价是11528.57元/平米，龙岗甚至跌破万元心理关口，只有9033.57元/平米。其中均价最高的盐田区是宝安区的2.77倍，接近三倍。关内关外成交均价与高位相比，都有一定程度的下跌。但是关内由于地理位置、商业配套、交通便利等因素，居住氛围更浓，抗跌性能也更强，所以价格并没有明显的拐点。而关外由于各种配套相对不完善，在炒作之风盛行的时候价格被盲目推高，原有价格严重偏离价值，成交均价不止是拐了，甚至是出现了严重的跳水。 再从成交套数上分析。关内四区和关外两区完全不在同一个当量级上。宝安和龙岗价格虽然出现大跳水，均价跌至万元左右，成交量却依然保持稳定，甚至有增无减，两区全年销售套数都突破了一万五千套。而宝安区2008年全年的可售总套数只有12574套，成交套数是15520套，这意味着该区还消化了之前积压的2946套存量房。销售业绩最为惨淡的是福田区，该区6559套可售房仅销售了3044套，也就说有一半多的房子滞销，与之前供不应求的行情相比，销售量确实拐大了。 尤其值得注意的是，《2008深圳楼盘销售50强》榜单中，按面积算，盐田项目无一上榜。按套数算，也仅有LOFT酒店公寓——倚山时代雅居这一个项目入围，而且仅以372套列第41位。而这唯一一个上榜的项目，套均面积仅39.98㎡，使得总价为大多数置业者所能接受的范围，从而刺激了置业者的购买欲望。 通过对数据的统计分析，我们可以发现： 2008深圳楼盘销售50强中，按面积计算，宝安区有19个楼盘，按套数算，宝安有20个楼盘。龙岗则分别有17个排在面积50强，15个排在套数50强。这说明，随着房价的理性回归与条件的改善，置业者开始从关内向关外转移，关外两区已经成为新购房者的主流置业区域。关内各区由于价格虚高，超过大多数购房者的承受能力，在相当长的一段时间内，可能会有价无市。 随着深圳城市建设的发展，关内可开发用地已经不多，特别是罗湖和福田两区，房价将保持拉锯的态势，下降空间已经不大。南山区作为后起之秀，开始逐步走向成熟，将成为关内各区一大置业新亮点。而盐田区目前居住氛围还不理想，第二通道的开通，交通状况有