行业分析之房地产.ppt

主要观点 从供需角度讲，中国房地产还需按现有规模造房10～15年，才能满足需求。 按租住比计算，中国一线城市的房价泡沫在一倍以上。 引发房价泡沫的原因在于：房价每3年翻倍的赚钱效应、12％的通货膨胀率、3～5倍的银行杠杆。 政府有的是办法遏制房价，但地产业是中国的经济命脉，政府近期不可能出台实质性政策。 估计地产股的走势，主要看政策；估计地产股的业绩，主要关注土地储备，在建和未开发等指标。 对地产股进行估值，主要看RNAV指标，股价相对于RNAV折价，有较高的安全边际。 地产股近10年走势远超大盘，是因为房地产业为期10年史无前例的大牛市。今后房价每3年翻番、低土地成本两个条件已经改变，预测地产股不会再有超出大盘的表现。 目录 第一章：房价泡沫的话题 第二章：影响地产股业绩的因素 第三章：地产股的估值 房价泡沫之问题1： 中国房地产业还能大卖多少年？ 历年统计表 中国城市现在有多少房子？ 经计算2008年城市人均居住面积26.4平，与国家统计局人均27平的统计结果相吻合 城市人口6亿 因此中国城市现有住房： 27平×6亿 ＝ 162亿平 中国城市化每年增加1千万人，城市化进程还有15年，然后长期稳定在60％～65％ 中国08年城市化率为45.7％（国家统计局数据，与金岩石略有出入） 按今后每年城市化率增加0.8％（1000万人口）～1％估算，中国还有13～17年达到60％，此后进入滞涨状况 实际城市化率可能比统计更快，中国有外出农民工1.3亿（人保部数据） 中国城市需要多少房子 假设中国最后达到60％城市化率，即城市人口最终达到7.8亿人 假设每人需30平住房 中国城市最终需要30平×7.8亿＝234亿平 拥有两套以上房子的修正 国家统计局《2006中国生活报告》：该报告调查了北京、上海和广州等10座大城市共5126名消费者，年收入为21.8万元的家庭，40%的人拥有两套以上住房。 假设年收入21.8万元的家庭在中国不超过10％（？需求证），则中国拥有两套以上住房的人有13亿×10％×40％ ＝ 0.5亿人 总需求 ＝ 234亿 ＋ 0.5×30 ＝ 250亿平 按目前销售速度，房地产业还有10多年好日子 住房缺口88亿平，按目前的每年销售7亿平，房地产还有12年的景气期。 正在施工还未开始销售的面积，通常够4年之销售，因此中国的房地产业还可再造8年房。 考虑到旧房和棚户拆迁，实际景气期要比估计的更长一点。 人口拐点的到来，将提前结束房地产的景气期 《全国教育事业发展统计公报》：小学学校和小学招生人数从95年开始长达10多年的逐年减少 1995年全国小学66.87万所，招生2531.81万人 2007年全国共有小学32.01万所，招生1736.07万人，比95年减少近1/4 88年人口出生率开始下降 95年小学入学人数开始下降 04年工厂招工数出现不足（初中毕业） 08年大学报名人数开始下降 2015～2017年买房人数开始下降！（28～30岁） 房价泡沫之问题2 房价泡沫到底有多大？ 国际上衡量房价水平的两个指标 租售比 租售比是从投资的角度衡量房价，是房市投资的市盈率 我们把租售比1:240定为基准房价，相当于20倍PE，相当于银行五年期存款平均利率5％ 西方国家租售比长期在1:200左右，最多不超过1:230（物业税） 一般月租金不会超过家庭收入40％，西方国家通常在25％以下 房价收入比 根据联合国资料，1998年对96个国家的统计结果表明，各国房价收入比区间为0.8～30，平均值为8.4、中位数为6.4。一般而言，房价收入比超过6就可视为泡沫区 在中国房价收入比这个指标是失真的，因此衡量房价泡沫主要还是看租售比 各地房价泡沫至少在两倍以上 日本、香港的楼市泡沫和房价收入比 房价泡沫之问题3 导致楼市泡沫的原因？ 赚钱效应－－3年翻倍 通货膨胀预期－－买房保值 从78年到09年31年间，按基本物价计算，货币贬值58倍，即年复合通货膨胀率14％（注1） 金价从79年11月的12.5元/克，到09年12月的241元/克，涨了19.3倍，平均通货膨胀率10.4％。按99年12月金价77元/克计算，近10年平均通货膨胀率12％ 按照上海租售比1:500计算，楼市的年投资回报率仅在2.4％。但是如果算上年通货膨胀率12%，楼市的投资回报率实际也达到14.4％，现实生活中有几个投资品种达到稳定的14.4％的年回报率呢？更别提楼价3年翻番的差价收益了。 杠杆效应－－银行贷款和期房销售 按自筹资金来算，开发商有3倍的杠杆 按自有资金来算，开发商有5.5倍的杠杆 按上海二套房个人按揭贷款40％算，个人有2.5倍的杠杆 09年楼市暴涨的根源在于流动性过剩和楼市优惠政策 流动性过剩 09年1-11月