金融风暴下中国房地产市场运行分析.ppt

全球金融风暴下中国房地产市场运行分析 高 波 (南京大学经济学院） 二、全球金融动荡下的中国宏观经济走势 自美国次贷危机爆发以来，世界一些主要国家和地区的金融市场动荡不已，危机和恐慌在世界各地到处蔓延，股市大起大落、波涛汹涌。 全球金融市场波涛汹涌、动荡不安，中国、香港以及一些亚洲国家和地区的股市也难能独善其身。 一是中国宏观经济将处于一个慢性下滑的通道，已成定势。 二是通胀压力已大大减缓。 三是投资、工业增长、商品零售等分项增长指标会大体呈现高速平稳增长态势。 四是进出口增速下滑。 五是就业压力变大。 六是利率有一定变动空间，汇率将继续小幅升值。 三、全球金融风暴加剧房地产市场调整 全球金融风暴正通过多种渠道危及世界和中国的房地产市场，房地产市场出现了房地产投资下降、交易萎缩和房价下跌等全面的调整。 1．全球金融风暴影响中国房地产市场的渠道之一：心理和预期悲观。 美国房地产市场持续低迷。2008年第2季度，美国全国房价指数（OFHEO指数）在前两个季度分别下跌0.33%和3.53%的基础上，同比跌幅继续扩大至4.80%。欧洲房地产市场下滑明显。英国房价持续下跌，Halifax房价指数2008年10月与同期相比年下跌13.7%。日本房地产市场持续下滑。 四、中国房地产市场的周期性运行特征 1997年亚洲金融危机发生以后，中国政府及时做出了扩大内需的政策选择，加快住房制度改革，并在1999年底取得突破性进展，此后房地产业快速增长，房地产市场出现了相对繁荣的格局。 2003年下半年以来，中国政府对房地产市场实行宏观调控，取得了一定的效果，但没有改变房地产市场繁荣的状况。 2008年，受美国次贷危机和全球金融风暴的冲击，中国宏观经济周期和房地产市场周期出现了从峰顶向下的探底过程，房地产市场进入周期性调整之中。 2000年以来，中国房地产市场具有以下特征。 1.房地产开发投资快速增长，房地产业在国民经济中具有重要地位。 房地产开发投资总额占GDP的比重，1986年仅为1%，在1993年房地产业发展过热时期达到5.6%，停止住房实物分配以后，2000年这一数字为5.02%，但到2007年已高达10.25%。 房地产开发投资占全社会固定资产投资比重，从1998年的12.72%，上升为2007年的18.42%，这一比例从2002年到2007年基本稳定在18%左右（见表1）。 表1 1997—2007年GDP、全社会固定资产投资和房地产开发投资情况 单位：亿元, % 图3 GDP、固定资产投资与房地产开发投资增长率 如图3所示，从2000-2006年，全社会固定资产投资增长社会固定资率、房地产开发投资增长率均高于GDP增长率；从1999-2004年，房地产开发投资增长率高于全社会固定资产投资增长率。 2. 房地产竣工缓慢，房地产销售快速增长转变为房地产销售下降。 表2 全国商品房竣工、销售情况 图5 商品房竣工、销售面积、销售额增长率 3．房地产价格由稳中有升转变为稳中有降，房地产市场存在泡沫。 如表3、图6所示，从1998-2003年，商品房平均销售价格增长率低于城镇居民人均可支配收入增长率，而2004、2005年，商品房平均销售价格增长率分别高达17.8%和14%，远远高于人均可支配收入增长率，使居民的住宅实际支付能力下降。对此，中央政府采取多种措施对房地产市场进行宏观调控，突出供求双向调节，努力实现房地产供求基本平衡，尤其是一些热点城市的政府采取了更严厉的措施以平抑房地产价格，宏观调控的效果逐步显现。 表3 人均GDP、城镇居民人均可支配收入和商品房销售价格情况 4．房地产金融市场快速成长，房地产贷款增长由高转低。 长期以来，房地产业形成了以银行信贷为主导的融资格局，房地产业融资渠道多元化的步伐缓慢，房地产融资成为业内最受关注的议题。 2004年以来，政府部门不断出台的金融紧缩政策削弱了房地产企业对银行信贷的依赖，客观上带动了房地产投资信托、房地产基金、房地产公司IPO以及私募融资等金融工具的创新发展。 商业性房地产贷款增速明显放缓，是房地产投资增速减缓、房地产市场交易量下降、金融机构对房地产贷款投放谨慎，以及居民观望气氛浓厚等共同作用的结果，也是房地产市场周期性调整的具体表现。 5．房地产市场存在羊群行为，而收缩性羊群行为是房地产市场调整期的突出表现。 所谓羊群行为，是指处于相同时期的人会有相似的想法并做出相似的判断。 根据大量的观察和深入的研究，在房地产市场上，由于信息不完全、未来不确定，当人们在评估风险、进行投资时，大部分投资者并非完全理性的。 人们常常会用短期的历史数据来预测不确定的未来。 在多种不利因素的影响下，全国许多城市的房地产市场，消费者不敢轻易