城镇化进程中集体建设用地使用权流转法律问题研究.PDFVIP

第13卷摇 第3期 中 国 发 展 Vol.13摇 No.3 52 2013年摇 摇 6月 China Development Jun.摇 2013 城镇化进程中的集体建设用地使用权流转法律问题研究* 吴兴国,王远胜 (安徽省社会科学院,安徽合肥230051) 摘摇 要:该文采用现象溯因法,综合分析法、文献资料法、法理分析法等研究方法,力图解决工业化、城镇化用 地缺口,推进集体建设用地流转向深度和广度发展问题。 在此基础上该文提出,实现建设用地流转的市场化、规范 化,应当加大农村土地整治力度、扩大流转范围、确立流转过程中农民主体地位、完善流转交易模式和流转利益分 配机制。 关键词:集体建设用地;流转;权益;规范化 中图分类号:D922.32摇 摇 文献标识码:A摇 摇 文章编号:1671-2404(2013)56-0052-08 摇 摇 十八大报告指出,“坚持走中国特色新型工业 权不得出让、转让或者出租用于非农业建设冶。 然 化、信息化、城镇化、农业现代化道路冶。 要解决城 而,法律禁止并不等于事实上没有。 随着工业化、城 镇化进程中的用地“瓶颈冶,就必须实现土地配置市 镇化的快速推进,经济建设和社会发展对非农建设 场化、农村土地资本化,优化农村资源配置。 集体建 用地需求不断扩大,农村土地尤其是城镇郊区土地 设用地流转是市场经济下生产要素合理流动和优化 的市场价值日益提升,灰色流转大量存在,主要有以 配置的基本要求,是推进工业化和城镇化的有效手 下四种形式: 段之一,有序推进集体建设用地流转乃大势所趋。 一是村委会自作主张,私自流转城镇、公路周边 中国集体建设用地流转自本世纪初在部分地区试点 农地给他人用于商业建设。 这种现象在乡镇规划区 以来,取得了不错的成绩,但是随着流转试点向深度 范围外尤其普遍。 二是城镇、公路周边农村居民擅 和广度发展,暴露出的问题和矛盾也逐渐增多,一些 自新建、扩建住房用于出租、出售。 尽管近些年来各 阻碍流转的实践和制度障碍开始凸显。 在中国加速 地加强了对农村居民建房的审批管理,但执法不到 城镇化、工业化和农业现代化的背景下,研究集体建 位、管理变味问题仍很突出,现实中的违规新建、扩 设用地使用权流转中的法律问题,并提出制度化的 建仍然屡见不鲜。 一些地方村干部带头违规、村民 解决思路就成为必须。 紧随,执法部门热衷事后罚款、懒于事先监督。 三是 1摇 农村集体建设用地使用权流转存在的主 借合作、合资之名行租赁、转让之实,以假乱真。 一 些农村集体经济组织在办土地转用手续时,上报的 要问题 是合作、合资合同,但真实情况却是土地使用权租 摇 摇 当前中国集体建设用地使用权流转存在的主要 赁、转让合同,合同期短的5、6 年,长的则可能达到 问题有以下几个方面: 40-50年。 也有的表面是自用,由集体经济组织提 1.1摇 灰色流转仍大量存在 出申请用地办企业,土地使用权证办在申请人名下, 《土地管理法》第43条规定,“任何单位和个人 出资人和经营人实际则是承租方,土地使用权实际 进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有 上被流转给了他们,政府管理部门很难发觉。 四是 土地冶;第63条规定,“农民集体所有的土地的使用 集体经济组织直接无