中山市工业项目供地准入标准应用举例-中山市政府.docVIP

附件4 中山市工业项目供地准入标准应用举例 一、工业项目供地准入评估 对于新引进的项目，需要单独供地首先要评估该项目是否属于市其次，要评估是否根据项目可行性报告等相关申请材料，抽取项目用地面积、建筑面积、固定资产投资额、预期销售额和预期税收额等相关数据，分别计算出该项目用地的容积率、单位面积产出、固定资产投资强度、土地税收产出率等指标与全市的均值和行业进行比较分析，如果达到要求，达不到要求，可以建议对于新引进的需要单独供地的项目，可根据项目可行性报告等，抽取项目用地面积、建筑面积、固定资产投资额、预期销售额等相关数据，分别计算出该项目用地的容积率、土地产出率、固定资产投资强度、土地税收产出率指标，与全市的行业进行比较分析，作为判断是否引进该项目的重要依据。 例如：镇（位于二类等别区域）准备引进一个制造类项目（经查，行业类别为39类），项目固定资产投资总额.5亿元），项目总占地面积50000平方米，建筑面积0000平方米，预计投产后稳定的销售收入能达到亿元，产生税收0.7亿元。通过计算可得到该项目的各项预期指标。 用地指标 预期指标 容积率 1. 固定资产投资强度（元/） 000 土地产出率（元/） 000 土地税收产出率（元/） 1400 对应二类地区行业数值，查找各指标的均值和，可建立下表，并与全市行业用地水平比较如下： 用地指标 预期指标 均值 （二类） 容积率 1. 2.3 1.5 固定资产投资强度（元） 000 9963 6000 土地产出率（元/） 000 42169 11550 土地税收产出率（元/） 1400 577 从上表中可以得出两个结论。结论1：该项目与中山行业现状比较，容积率低于行业平均水平；固定资产投资强度高于行业平均水平，从投资拉动角度值得引进；土地产出率远于行业平均水平，项目预期情况；税收产出率远行业平均水平从土地产出率税收产出率值得引进。结论2：该项目固定资产投资强度、单位土地面积产出和单位土地面积税收均高于行业控制值，但容积率低于行业控制值。为此，建议该项目进一步提高容积率（或适当减少土地供给数量等），在符合条件后允许该项目落户。 引进项目评价需要通过各项指标对比，只有全部指标均高于，才能引进。如果有低于指标，需要通过后续谈判，看项目投资方是否可以通过改造，提高项目预期指标。指标得到改善，符合用地标准，供地。 如果通过改善，仍然不能确保达到标准，但又是中山急需项目，可通过其他方式引进。如引导和鼓励项目标准厂房通过租赁方式中山，待项目运营成熟，指标达到控制标准后，再单独供地。 中山土地开发强度较高，增量土地日益减少，产业结构升级和调整任务日渐加重，为提高土地利用效率、推进企业转型升级、建立合理的劣势项目退出机制，各镇区可以根据实际情况，利用指标对企业进行评估。 计算程序与方法与完全相同。 通过指标对比，对该企业的容积率、投资强度、土地产出率和土地税收产出率进行分析，可以设定一定的范围标准（），对低于准入标准指标在较小范围的，进入企业整改名单，要求企业在一定时期（如两年）进行整改。整改后仍不达标，进入企业警告名单。对低于准入标准指标在较大范围的，直接进入企业警告名单，要求企业在一定时期（如两年）进行整改。整后，如果该企业仍不达标，可考虑转移该企业。对鼓励整改的企业，本地政府可采取相关政策予以扶持。 各镇区可根据，对其区域内产业用地水平进行评估。即通过对区域内某类行业的用地面积、建筑面积、资产额、产出额、税收额、建（构）筑物占地面积等数据进行统计，分别计算出该行业的容积率、固定资产投资强度、土地产出率和土地税收产出率等指标，然后与全市的行业进行比较分析，评估其产业用地节约集约利用水平。 以实例为例，计算方法相同。假设上例中的企业为行业，即为行业数据，通过统计全镇电子元器件制造行业的各项指标值，对应二类地区行业数值，查找各指标的均值和，可建立下表，并与全市行业用地水平比较如下： 用地指标 指标 行业均值 （二类） 容积率 1. 2.3 1.5 固定资产投资强度（元） 000 9963 6000 土地产出率（元） 000 42169 11550 土地税收产出率（元） 1400 577 从上表中可以得出，本镇该行业与中山行业现状比较，容积率低于行业平均水平，；固定资产投资强度高于行业平均水平，；土地产出率远于行业平均水平，反映整体行业项目运营情况；税收产出率行业平均水平，反映整体行业项目运营情况是值得重视的行业。，可以通过政策和相关扶持， - 23 - - 23 -