容积率指定容积率基准容积率-広大地判定SOS.PDF

税理士のための不動産 NEWS Vol.12_1 2010.5.13発行 不動産鑑定士 ・鎌倉靖二 今月の視点 こんにちは。不動産鑑定士の鎌倉靖二です。 今回は「評価にあたって評価減を見落とさない調査のポイント」とし て「容積率」についてお話したいと思います。 ＜容積率とは＞ 容積率とは、 「建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合」です。数値は都市計画で定められています。 この都市計画で定められている容積率を 「指定容積率」といいます。 都市計画により限度となる数値が指定されていますが、前面道路の幅員が12ｍ未満の場合には、用途地域に よって下表のとおり限度が規定されています。 この建築基準法の規定によって算出される容積率を 「基準容積率」といいます。 ●前面道路（幅員１２ｍ未満）の幅員による容積率の限度 用 途 地 域 前面道路の幅員による容積率の限度 第１種・第２種低層住居専用地域 前面道路の幅員（ｍ）×0.4 第１種・第２種中高層住居専用地域 前面道路の幅員（ｍ）×0.4 第１種・第２種住居地域 （地域によっては0.4が0.6の場合あり） 準住居地域 前面道路の幅員（ｍ）×0.6 上記以外の地域 （地域によっては0.6が0.4または0.8の場合あり） 指定容積率 （都市計画で指定） 容積率 その土地に 採用される容積 率はいずれか数 （延床面積÷敷地面積） 値の低い方 基準容積率 （建築基準法による） 税理士のための不動産 NEWS Vol.12_2 2010.5.13発行 ＜前面道路幅員で異なる容積率の具体例＞ 具体的に事例でみてみましょう。前面道路の幅員が異なることでその土地の容積率は異なります。広大地判定 でも役に立ちます。例えば指定容積率が300％だからマンション適地だ、と思っていたら前面道路が4mしかなく基 準容積率が160％で戸建分譲用地と判断されるケースはよくあります。 ですから、前面道路の幅員は、現地及び役所の道路台帳などで必ず確認しましょう。 ＜ 第１種中高層住居専用地域 （係数0.4の場合） ＞ 道路 道路 指定容積率 指定容積率 200% 300% 4ｍ