体育场酒店式公寓项目地研究.docVIP

第一章 总论 2 1.1 项目概况 2 1.2项目开发建设的必要性 2 1.3项目开发建设条件 2 1.4项目可行性研究的依据 2 1.5项目投资估算及评价指标 3 1.6结论及建议 3 第二章 市场调查报告 3 2.1房地产市场宏观形势分析及预测 3 2.2西安市房地产市场分析及预测 3 2.3 陕西省体育场酒店式公寓项目价格预测 4 第三章 规划设计方案 4 3.1总体思路 4 3.2建筑物的规划： 4 3.3绿化建设。 4 第四章 施工进度安排及投资估算 5 4.1施工组织进度计划 5 4.2总投资估算 5 第五章 营销方案 5 5.1营销策略 5 5.2营销方式 6 第六章 项目的财务效果评价 6 6.1财务评价的意义和内容 6 6.2财务评价所需的基础数据 6 6.4财务评价基本报表 7 6.5 财务评价 7 第七章 风险分析 8 7.1敏感性分析 8 7.2盈亏平衡分析 8 7.2风险的控制与决策 8 第八章 结论和建议 9 8.1.评价结论 9 8.2建议 9 附表及附图 9 第一章 总论 1.1 项目概况 陕西省体育场酒店式公寓项目位于陕西省体育场广场东面，与省体育场广场仅一路之隔，北临中国电信和篮波饭店，西邻长安路，东靠陕西无线电信局三号楼，南临陕西省旅游局和中陕国际大厦。该项目目前是一熟地，建设用地面积是3680 m2 ，为无偿划拨方式取得，补地价款为200万元，七通一平已到位。该项目拟开发建设成一栋高挡的酒店式公寓。 该项目有关的技术经济指标： 总用地面积： 3680m2 总建筑面积：35885 m2 容 积 率：9.75 建 筑 密 度： 43.8% 绿 化 率： 35% 1.2项目开发建设的必要性 从目前中国房地产发展趋势来看，作为国民经济新的增长点的房地产业有着广阔的发展空间。随着宏观经济的不断好转，以及各项房改政策深入实施，房地产开发企业的开发思路与经营理念逐步到位，注重市场定位和楼盘开发，居民个人购房比例的迅速上升等均为房地产市场产生了积极的促进作用。从一些房地产公司的调查问卷可以看出，目前西安地区对高挡的酒店式公寓需求量很大，所以，开发建设该项目是必要的。 1.3项目开发建设条件 七通一平已完成； 项目处于前期决策阶段和融资阶段。 1.4项目可行性研究的依据 1、项目所在区位图； 2、陕西省建筑工程概预算综合定额； 3、政府规划收费标准； 4、陕西省建设项目其它费用定额； 5、委托方提供的数据资料； 6、市场调查及搜集的资料。 1.5项目投资估算及评价指标 规划思想 总体规划思想是集智能、绿色、环保于一体，以人为本作为总体思想的高档酒店式公寓。 投资来源 项目建设用自有资金与银行贷款相结合的方式进行开发，自有资金30%，银行贷款70%。 评价指标 全部投资的税后投资回收期pt= 3.78年 , IRR=14%， NPV=403.13万元。 1.6结论及建议 从以上评价指标可以看出该酒店式公寓项目项目在经济上可行。 第二章 市场调查报告 2.1房地产市场宏观形势分析及预测 从建筑发展周期来看，今后几年内，我国将进入新一轮的经济成长期，由于房地产开发的周期性，对房地产企业来说，目前是极好的房地产开发投资时机，可以说我国新的一轮的投资热潮即将到来。我国今后几年的房地产市场将保持高速增长，房地产的需求将不断扩大。 2.2西安市房地产市场分析及预测 随着西部大开发国家政策战略性的转移，西安作为西部大开发的桥头堡，在西部大开发中将扮演越来越重要的角色，这将使西安的房地产业有一个良好的发展前景，从近年来的中房城市指数测算结果来看，随着宏观经济稳中渐进，西安的中房城市指数呈现出了强劲的上升趋势。这无论是对西安住宅市场，还是写字楼、商业酒店用房市场的进一步激活，都是相当好的消息。随着人们生活水平的提高，人们对高挡的酒店式公寓的需求将更大。 2.3 陕西省体育场酒店式公寓项目价格预测 据经验假定裙房商业面积出售，底层价格为10000元/m2，第二层为8000元/m2，第三层为6000元/m2。地下车位设计为50个，每个售价为11万元。四层以上部分的租售比为4：6，即出租为40％，出售为60％。出租部分租金为45元/月.平方米；出售部分平均价格为4000元/m2； 从我们估算出的项目的售价来看，本项目的市场定位是整个西安房地产市场中的酒店式公寓项目中的中高档住宅。 第三章 规划设计方案 3.1总体思路 陕西省体育场酒店式公寓项目的总体规划思想是要建成集智能、绿色、环保于一体，以人为本作为主题思想的高档酒店式公寓。 3.2建筑物的规划： 各层布局及层高分配： 地下二层：功能为地下车库及设备