达观机构2009年长沙怡地海星城整合推广提案.ppt

敢为天下先;怡海星城整合推广提案;长沙大盘层出不穷，我们如何脱颖而出？;如此超大规模，如何考虑其全盘运作？;认识怡海;品牌先行;第一部分 认识怡海;【 深藏若虚，一鸣惊人 】;怡海集团二十年发展历程，实力与形象兼具;借集团实力，快速建立怡海品牌影响力;大实力;在长沙，怡海集团=怡海星城;建议在售楼部现场设置怡海集团品牌文化长廊，将怡海开发成功的项目、怡海在教育领域及慈善领域的成就、以及怡海的企业文化进行展示，加深客户对怡海集团的认知和认同。;意在笔先;第二部分 认识怡海星城;【 领先星城，人居大城 】;怡海星城，是怡海集团二十年定鼎之作;怡海星城，是长沙数一数二的人居大城;怡海星城，有可能成为改变长沙人居方式第一城;项目优势分析;5、服务优势 人性化社区服务，凸显人文关怀。项目为社区配备的巴士车队，通达全城，大大方便了业主出行。另外还构建了一套涵括社区电瓶车接送、自行车、出租车租赁，以及幼儿托管等服务的家庭服务系统，大大提升业主生活品质； 6、景观优势 三面环山，南邻长沙野生动物园，内有湖泊及自然山体，社区内外，景观俱优。此外，怡海星城还将沿湖设置游船码头、沙滩、游步道、水生植物带等设施和景观，多种景观，形成了层次丰富的景观生态群； 7、品质优势 项目注重产品品质及高科技设计，为提升住宅产品品质，特别建设7度抗震住宅及8度抗震校舍，同时，在长沙首家采用燃气锅炉集中供暖技术，大大提升了居住舒适度。社区采用了家庭报警系统，总统级安防，5A智能化系统等高科技设施，提升了居民的生活品质。;项目劣势分析;机会点分析;威胁面分析;规模;先见之明;第三部分 认识市场;【 知己知彼，寻求差异 】;大市观点;09年总货量将于08年持平，竞争依旧激烈 开春回暖已有势弱迹象，未必不是下一个寒冬的征兆 价格仍是市场主导，长沙市场仍未走上良性竞争的轨道 政策变更频繁，未来政策仍难以预料; 周边项目状况分析;物业类型;物业类型;物业类型; 长沙超百万平米大盘分析;湘江世纪城：;占地面积;占地面积;吸取经验，规避失败;国内类似成功案例分析;甄选标准;广州祈福新村; “产品未出，配套先行”的开发模式； “超前、人性化、国际化、可持续发展”的核心理念，以及“以人为本，不求短暂促销，靠口碑赢取广大消费者的支持”的经营理念； 开通穿梭巴士，创造一种在市中心工作，在郊区居住的生活方式； 社区氛围的营造，都市化规划； 瞄准数量庞大的中低端客户群体，以经济实力有限，但渴望定居广州的年轻白领及注重居住环境的大家庭和退休老人为主； 差异化定位，强化教育，配套服务，居住品质； 持续的品牌经营，为后续销售形成强大助力； 优惠的价格策略，曾提出“一万元入住”的策略，降低购房门槛； 灵活的策略思路。 前期，以配套营造为主，主力吸纳番禺本地客； 97-2004年左右，广州外来人口剧增，创造在市中心工作，在郊区居住的生活方式， 以低价取胜； 目前，以品牌及成熟社区氛围带动项目销售。;广州碧桂园; “品质、价格、速度三轮驱动”的开发模式，快速、大规模生产符合市场雳要的物美价廉住宅的工厂 ； 产品结构优势凸显，产品结构产品层次是多元丰富，产品兼容性强，产品品质提升； 速度竞争抢占先机，最大限度地缩短从新产品、新服务概念的产生到通过销售形成现金流的时间； 配套模式创新有效，弱化单一配套，强化现代生活功能配套与原有的自然环境相契合，“新生活型”的配套模式； 目标客户定位“泛化”，将目标客户群锁定为“成长中发展型”； 超高性价比； 品牌服务发挥效能，家庭服务模式与社区管理模式； 差异化的品牌形象，塑造“大盘、价廉物美、优质服务”的品牌形象。;广州雅居乐; 打造全新的住宅体验，将品质、社区、自然和文化融为一体； 营销模式的创新，从最初的产品营销、概念营销、到成熟的文化营销、品牌营销； 导入体验式营销，强化社区配套、服务、人文等综合优势； 首次采用分品牌推广、分渠道销售模式。2004年，广州雅居乐花园旗下的挪威森林、花巷、上善若水三个品牌同期推售，它就创新的将三个品牌独立开并按不同的销售渠道进行推广，上善若水利用高端媒体进行其高端形象的建立，挪威森林则依然利用报纸等大众传媒，花巷则在公交媒体与商业旺地设展，三个针对不同目标群体设计的品牌在毫无干扰的情况下，成功为之拿下了2004年超10亿的销售业绩 ； 目标客户群组团差异化定位，不同组团不同档次，既避免内部竞争，又可囊括各层次客户群； 超高性价比； 开辟全新的文化营销模式，塑造差异化品牌形象。;大盘操作模式借鉴;高;先声夺人;第四部分 整体定位策略;【 精准占位，强化优势 】;档次定位;从项目本身的产品规划、长沙市大型楼盘成功运营的经验，以及与项目相似的广州大盘的成功运营经验，我们建议