基于波特五力竞争模型我国养老地产发展环境分析.docx

基于波特五力竞争模型的我国养老地产发展环境分析摘要:本文运用波特五力竞争模型对我国养老地产的发展环境进行剖析，分别描述了现有企业间的竞争、供应商讨价还价的能力、购买者讨价还价能力、替代品的威胁以及潜在进入者的威胁5个方面对养老地产行业的影响。关键词:波特五力竞争模型；养老地产 ；发展环境Analysis of the development environment of endowment real estate in China based on Porters Five Forces ModelAbstract:In this paper, by using Porters Five Forces Modelenvironmentfor the development ofendowment real estate in China to analyze, respectively describes the competition for a supply of something. the existing enterprises, suppliers, buyers for a supply of somethingthe ability of ability, the threat of substitutes and potential entrants threatening 5 aspects to the endowment real estate industry.Key words:Porters Five Forces Model ;endowment real estate;.development environment一、养老地产的背景我国成为了世界上第一个老年人口过亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的5倍多，陷入了未富先老，并快速老龄化的困境。2013年底或2014年初，我国60岁以上的老年人将突破2亿；2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。我国人口“老龄化”形势严峻，“如何养老”成为了每一个普通国人都要思考和担心的问题。据国家统计局发布的公报显示，目前我国各类养老机构有近4.5万家，其中公办养老机构 3.15 万家，而养老床位431.3万张，截止目前为止，每千名老人仅拥有养老床位22.24张。按照发达国家养老机构的床位数占老年人口5%～7%的比例计算，到2020年我国的养老床位缺口将达到300万张以上，这将为房地产企业带来巨大的商机。据了解，目前我国普遍规划实行“9073”的养老服务模式，即到2020年90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，7%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，3%的老年人入住养老服务机构集中养老[1]。养老地产属于养老服务机构养老范畴。从政府的养老政策来看，居家养老和社区养老将会成为我国老人的主要养老方式。我国绝大多数老人是采取居家养老无疑给养老地产提供了广阔的需求空间。并且通过借鉴美国养老地产的发展经验可以得出, 以养老公寓和养老社区为代表的养老地产具有很大的发展空间，也是实现居家养老和社区养老之间联系的重要环节，是未来老年人进行养老选择的主要趋势。随着我国人口老龄化速度的加快，国内养老服务产业规模的迅速扩大，到2015年养老地产的投资额可能会增加至4500亿元。数据显示，目前已经有包括保利、绿城、首创、华润等近30多家房地产开发企业在内的开发商投身养老地产[2]。二、养老地产的开发模式（一）从对老年人提供的服务和运营管理的角度分析，国内养老地产商业模式主要包括会员制养老模式，分时度假养老模式，综合养老社区模式等[3]。1、会员制养老模式：分为让渡使用权和产权让渡两种，两种模式下老人都可以通过会员制的安排享受到良好的服务。2、分时度假养老模式:该模式借鉴了分时度假旅游及异地养老的模式, 将房地产、旅游与养老产业结合起来, 资源重新整合, 扩大了资源的边际效用, 并实现了资源共享。3、综合养老社区模式：以北京太阳城为例, 北京太阳城集医疗救护、生活照料、精神赡养于一身,为老年人制定了全程化的养老服务模式。（二）从营销模式的角度分析，又大体可以分为：全部销售模式、只租不售模式、销售持有结合模式3种类型。1、全部销售模式：实质上是一种传统的房地产开发项目模式，向老年消费人群出售建好的养老地产产品。这种模式的优点在于可以快速回笼资金。2、只租不售模式：老年消费人群通过缴纳一定数额的定金，之后按月支付租金入住老年公寓。这种模式的优点是老年住户可以享有一定的监督权，可以督促房产开发商的服务更完善。但是对于开发商而言，资金回收期较长。3、销售持有结合模式：，即养老地产的部分产权出售给消费者，再收取服务费提供专业养老服务的一种形式，是