2008年合肥市写字楼的市场研究分析报告.pdfVIP

**地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告 合肥市写字楼市场研究分析报告 **地产顾问机构 2008年10月 1 **地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告 第一部分 国内写字楼市场概述 一、写字楼发展情况 写字楼物业是伴随着我国改革开放而出现的一个新型产业，管理之初，基本上是引用了酒店业的管理模式。随 着市场经济的发展和写字楼市场规模的扩大，尤其是一幢幢综合性、智能化商务写字楼投放于市场，经营管理上也 逐步形成了自己的物业特色。商务写字楼物业，主要是为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处等 所提供的，用于商务、办公的楼宇及配套的设备、设施、场地，是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。商 务写字楼一般分为三种类型，即普通型、综合型和智能型。商务写字楼具有三个方面的特点：一是充分有效地利用 空间，建筑结构上大多为高层楼宇；二是要符合交通易达性。商务写字楼大都建于科技、信息、金融、贸易、商业、 服务业、行政机构等配套的区位，地段优越、交通便利，便于商务往来。经济越发达、商业越繁荣、社会越进步、 都市越开放，越是需要众多的商务写字楼；反过来商务写字楼越多，越能推动都市的经济繁荣。三是商务写字楼功 能的综合性。商务写字楼内客户众多，人口密度大；形成独立的工作、交流、生活单元；设备复杂、管理难度大； 机电设备多，专业化程度高；集多功能、综合性为一体。 2 **地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告 二、国内写字楼地产的发展趋势 市场需求差异化明显 不同区域和城市的写字楼发展呈现分化态势。一个区域和城市的写字楼需求旺盛程度与当地的宏观经济发展状 况密切相关。从国内的经济发展格局来看，以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的大城市群正在快速 崛起，而以北京、上海、广州、深圳为代表的城市经济发展速度趋于稳定性的增长，在这样的背景下，一线城市写 字楼市场自 90 年代末期开始逐步走向成熟，而租售需求也相对旺盛。相对而言，二、三线城市的写字楼市场起步 较晚，有待进一步的市场培育。 写字楼的商品化程度提高 从国内写字楼的开发经营模式来看，写字楼产品的投资特性将逐步显现。在市场化程度不高的时期，国内企业 建造写字楼的开发模式以零散销售为主，便于及时回收资金。这一方式在各城市中低档次写字楼的开发上仍然可以 看到。这一方式的选择很大程度上受制于开发商的资金约束。 随着市场对写字楼产品的理解加深，收取租金的经营模式开始受到市场的追捧，尤其是在顶级和甲级写字楼的 开发上表现突出。选择这一模式的开发商通常具有一定的资金实力和长期的耐心，同时对所开发物业的价值升值潜 3 **地产顾问机构 合肥市写字楼市场研究分析报告 力表现出很强的自信。同时，这一模式有利于开发商对写字楼产品的整体运营，在较长期的运营过程中树立企业品 牌。 高品质写字楼配置升级 高品质写字楼更加重视城市交通、硬件