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从微观经济学角度分析影响房价的因素 摘要：房价关系和影响着每个家庭，一直是个备受关注的问题。运用经济学中最为基本的供需均衡原理分析了中国的房价问题。表明中国的高房价现象是价格规律在房地产这个由于刚性的制度条件所决定的市场上的反应——当需求增加不能引致供给量的相应增加时，价格就成为唯一能释放这种压力的渠道。本文将从微观经济学角度出发，从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素。 关键词：房价 供求定律 消费者 博弈机制 中国各大城市不断走高的房价已然成为目前最受关注的政策问题，我们看到，?2010年，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。特别是当年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价同比涨幅持续回落，环比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房需求得到一定抑制，住房用地供应明显增加，商品房供应有所增加，保障性安居工程进展顺利。但是，在通胀预期等多种原因的推动下，2010年11月以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的中心城市的住房成交量价齐升，限购城市周边地区的房价出现较快上涨。这些现象的出现，说明调控效果尚不巩固，距离群众期待还有一定距离。到底中国的房价是由什么决定的？很多时候我们看到的似乎是推高房价的直接原因，其背后还存在着更为根本的原因。以下将通过运用经济学中最为基本的供求均衡分析，来层层剖析，到底是什么样的原因导致了中国的高房价，期望通过对这个最为基本的问题的分析，为中国解决高房价问题提供必要的对策。 一、?供需影响着房价? 1.?住房供给影响房价 这里主要从供给结构来谈。我国居民人均居住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题，存在空置。空置也是一种供给，且：供给=需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时，使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长，市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长，管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格；相反，空置面积减少，购买者增加时，卖方就有可能提高价格。? 2.?土地的供给影响房价 土地的供给总量影响着房地产产品供应总量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给，就是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产，生活等各种用途的土地的数量。土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同，对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1～2年之内才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础，他们之间的关系由容积率来反映。设房地产增量为QR，土地供给量为QL，容积率为F，则有QR=F×QL。则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大，单位面积土地上的建筑容量，即建筑面积就越大。综上所述，土地的供给直接影响着住房的供给，从而间接影响着住房的价格。? 3. 经济发展水平影响房价 一方面，随着我国经济持续快速健康发展，城市化进程加快，旧城改造的加速，形成了对住房市场的巨大需求。城市化要依托房地产市场特别是住宅市场的发展，根据国家统计局数据来看，我国城市化水平平均以每年约一个百分点的速度推进。城市化的推进和旧城区的改造都带来对住房的需求。这里引入表1，中国城市化人口带来的住房需求?： 年度 总人口 （万人） 城市人口 （万人） 新增城市人口（万人） 人均住房面积（平方米） 城市化导致的住房需求（万平方米） 2008 132812.1 60682 1303 29.12 37942 2009 133476.2 62863 2181 30.13 65703 2010 134130.2 65057 2194 31.14 68335 2011 134774.0 67262 2205 32.15 70900 2012 135407.5 69475 2213 33.16 73385 合计 ／ / 10096 / 316264 由此不难看出，城市化影响着住房市场的需求?。? 另一方面，随着经济的发展，我国城镇居民的