2010年4月1日佛山市的容桂项目营销建议案.ppt

容桂项目营销建议案;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;区位：容桂老城区 交通：属于配套成熟的老城区，体育路容山中学对面 规模：项目占地9556㎡，总建筑面积达62072万㎡，总户数517户； 内部资源：东方园林、商铺 周边状况：相对旧城区偏远，超市、商业，饮食等配套尚未完善; 提案结构总纲;利用本项目为平台，通过项目品牌运作，成功奠定并提升高骏地产的项目在顺德的影响力及美誉度。;目标界定; 进行战略方向思考并解答。 ??宏观市场对我们的目标有何影响？ ??我们的竞争对手是谁？ ; 78家央企退出房地产行业，进一步的调控政策尚属未知之数，部分楼市呈震荡横盘态势;;1.2据数据统计，容桂地区民营经济发达，经济基础雄厚(主要产业为电子)，人均可支配收入在佛山街镇名列前茅。;现代别墅小区、高档住宅区;;3、楼市发展中三大板块渐趋成型，根据区域位置的差异和房地产供应及客户特征，可分为：;容桂整体市场主要在售楼盘情况;中心区板块;保利百合花园;凯蓝名都;  板块小结;东区板块;东逸湾 倚湖居;板块小结;老城区板块;逸涛居;核心启示： 自然销售，以低单价，低总价特点，在性价比优势上吸引受众。项目该如何提高溢价空间，跳出低价策略？;●容桂从原来的泛原居民的城区开始进入板块之争； ●大品牌发展商的进驻将带动容桂的居住品质迈进一 新的阶段，容桂人渴望生活跃上一个新台阶，必然会对项目人群进行分流； ●在容桂今年市场货量继续扩大的情况下，区域、品牌日趋白热化之时，区域人群分流日趋明显，走自然销售和低价策略显然行不通。; 第三部分 ;一、项目分析;现行的户型配比，90方以上占30%，90方以下占70%，与容桂市场上的户型重叠 区间较大，单拼户型项目不占优势。;2、竞争对手在售户型配比与价格分析;  新境界;当前中大户型供应现状;——什么样的人会为项目买单？;4.1稳固的消费实力;4.2 注重子女教育的容桂人;4.3 ??家为荣的容桂人;本案的地理及配套优势将更大程度地吸引容桂的本地原居民为主;权力顶层 财富顶层 稳定资产层 新资产层 市民阶层 赤贫阶层社会结构体系模拟图;主力消费人群：老屋居民——本土情结深厚，熟悉周边配套，习惯周边浓郁的生活味。 关键词：本地人/50-60岁/为儿女置业;市场生意人——就近方便生意，最有可能的客户群关键词：本地人/30-40岁/关注父母身体健康和小孩教育;次消费人群：企业白领——追求性价比关键词：20-30岁/经济实力一般/注重居住环境和实用性;6、透过目标客户群看项目：;如何迎合本案的客户箱体的要求。;;户型A：名仕大家;户型B：金第世家 ;户型C：盛世大家;除大户型产品外，项目资源是否能满足目标受众群的升级需求？;本案处于容桂老城区原居民聚集地， 双皮奶、 老邻居 更有享不尽的繁华……;;小孩的教育资源—百年文脉所在地，生活是书;亲情大户——可分可居，两三代人共享天伦;容桂消费者特性;这里是容桂代代相传的居所，这里是本土家族亲情居所;容桂置业趋向分析总结 ;项目定位;·孩子大了，喜欢独处，有自己的空间，最好离学校近； ·父母也该避嫌，有独立卫浴，两卫，有独立的空间最适合； ·老母亲父亲喜欢住在老房子里，但是能跟老朋友在一起，换个好的房子也好； ·年纪逐渐增大，得加强锻炼；附近有个公园就好了！ ·为了收藏那些古董、陶瓷，家里非得有个收藏室不可！ ·主人房大一点，再装个入墙衣柜，可以在入户花园种下花，就非常完 美了！ …… ; 亲情居生活体系  ——可分可居、各得其所;命名 高骏·容山华府;第四部分;营销总攻略;极致形象，引人注目 ——一系列亲情主题活动,奠定提升项目品牌好感度及品位;极致形象，引人注目 ;; “亲情卡”计划;二、完美展示策略;（一）、LOGO展示;Evaluation only. Created with Aspose.