合同法总论案例doc.doc

案例1： 情势变更原则 今年的“新国十条”房贷新政实施后，很多投资客和炒房客“闻风而逃”。浙江籍的投资客姜女士就以“银行不给贷款，政策因素影响贷款是我无法预见的”为由，将卖方告上法庭，要求退房并退还2万元的购房定金。近日，记者从福建省厦门市思明区人民法院获悉，这起在厦门房地产界备受关注的案件在法院主持调解下，双方同意解除买卖合同，卖方退还2万元定金。 ??今年4月5日，30岁的姜女士通过中介，向孙先生购买了位于厦门市思明区厦禾路的一套房子，这套房子建筑面积34平方米。双方签订了《房产买卖协议书》，约定总价款61万元，首付款28万元，尾款33万元通过银行按揭贷款支付。姜女士当场支付2万元定金，孙先生出具一张定金收条。 ??姜女士购买这套房子的定位就是投资炒房，如果涨价就转手赚差价。否则，退一步说，即使房价升值慢，该房地处繁华地段，也可以坐收租金。 ??然而，4月17日，“新国十条”出台，按照规定，姜女士不是厦门本地居民，也不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明。而且，更严重的是，由于之前姜女士已经在杭州买了两套商品房，都有银行按揭贷款，现在属于购买第三套住房，银行将暂停发放贷款。 ??姜女士说：“按照当初的协议约定，银行放贷是我唯一支付房款的方式，可是如今在国务院发布楼市新政的这一大背景下，明确打击投机炒房者，贷款贷不出。所以，我要求解除合同、返还定金。” ??为此，姜女士便以房产新政出台无法预见为由，将房东孙先生告上法院。姜女士认为，房产新政造成她不能贷款，从而不能继续履行买房合同，这一政策因素是她无法预见的，如继续履行对她明显不公平，因此，她有权解除合同并拿回定金。 ??姜女士的法律依据是，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况，确定是否变更或者解除合同。 ??卖房人孙先生认为，这是姜女士借房贷新政悔约。孙先生说，他所在小区的房价每平方米已经降了1000元，如果解除合同，他的损失不止2万元，即便姜女士倒贴2万元，他也不愿意解除合同。 ??孙先生说，银行贷款只是筹集购房款的一个渠道，不论是否出台“新国十条”，批准贷款的权利都在银行，基于信用或者债务的原因，银行也可能不批准贷款，这是姜女士购房时应当预见的风险。姜女士提出解除合同，是因为感觉房价会下跌，因此以“新国十条”为借口来悔约 问题：什么是情势变更？适用情势变更的条件是什么？如何区分情势变更与不可抗力？ 情事变更是指合同成立时所依据的基础情势,因不可归责于合同当事人的原因发生了不可预见的重大变化,动摇了合同的基础,如果继续履行合同将导致显失公平的的后果,因此可以解除合同或者另行安排合同权利义务关系的原则。我国合同法虽然没有直接规定该原则，但是根据公平和诚实信用原则的要求，也可以得出相同的法律效果。 按照诚实信用原则，债的主体在履行各自义务时，应讲求诚实、信用、信守合同，严格地依约全面履行债；债的主体在履行债务或接受履行时，既要考虑自己的利益，也要兼顾他方的利益和社会公共利益；双方既要真诚协作，还要注意合同的履行是否经济合理。任何一方在合同的履行过程中都不应仅从个人利益出发，而加损害与他人。如果合同基础情势已经变更，仍维持合同效力，显然是违反诚实信用原则和公平原则的。 情势变更原则之所以有生命力，是因为它有存在的合理性。法律一经生效，就应当具有相对稳定性，否则，人们就无所遵循，导致社会秩序的紊乱；法律是物质生活条件的反映并为之服务，当社会物质生活条件发生之后，法律也应随之修正，这就是法律的适应性。据此，合同依法成立之时，有其信赖的客观环境，当事人在合同中约定的权利义务应与这种客观环境相适应。权利义务的对等，是就该环境而言的。在合同成立之后，该客观环境发生改变或不复存在，原来约定的权利义务与新形成的客观环境即不适应，不再公平合理。只有将合同加以改变乃至解除，才符合适应性原理，符合城市信用原则的要求，实现实质的公平。 因此，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（法释〔2009〕5号合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 按照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧