当前房地产市场分析与中长期形势展望doc.ppt

政策四：认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。认真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。? 解读：2011年全国住房用地计划供应量为21.8万公顷，约为前两年年均实际供地量的2倍。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划占78.6%。2011年保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划是17.13万公顷，占比78.6%，比去年提高2个百分点。保障性安居工程用地计划供应7.74万公顷，占比35.5%。今年上半年住房用地供应量偏少，下半年供应会放量。不过，如果地市低迷，供应的得多，不见得都能卖出去，当前已有流标现象。严格《国有土地上房屋征收与补偿条例》，就意味着动拆迁会更加困难，从而不利于今年完成400万套棚改房的指标，矛盾重重。? 政策五：规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。? 解读：抑制租金上涨有些新意。近日住建部和国家发改委下发《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，要求各地采取多种措施，控制住房租金上涨过快。另外，上海、北京等地，也出台了《居住房屋租赁管理办法》。“加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度”，这条没有任何新意。 关于限购范围扩大到二、三线城市的专题分析 继“国五条”发布后，住建部于7月底下发文件，给出二三线城市住房限购五大标准，并要求各省份在8月20日之前上报所辖区域内各城市上半年房地产市场调控工作情况。住建部要求各地对照标准先行自查，并据此拟定需要限购的二三线城市名单。 住建部建议，凡符合以下5条标准中的两条就限购。 一、6月国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的； 二、6月新建商品住房平均价格比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的； 三、2011年上半年新建住房成交量同比增幅较高的； 四、位于已限购城市周边，外地购房比例较高的； 五、存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等方面的突出问题，社会反映强烈的。 1 政策为何此时出台？ 　　限购令或压制楼市『金九银十』 　　每年的9、10月份都会出现“金九银十”，成交量涨，价格也可能会涨。所以在传统旺季到来之前进行部署，甚至出台名单，应该说是提前打预防针，防止“金九银十”期间或第四季度的房价反弹。 2 为何瞄准二三线城市？ 　　这些城市房价涨幅领跑全国 　　中国不动产研究中心的统计分析显示，限购政策的确对抑制市场泡沫起到了一定作用，很多区域投资者数量减少了30%以上。据21世纪不动产数据显示，目前绝大部分区域投资需求急剧减少，目前已经降至10%以下。 　　实施限购的城市，需求在一定程度上被压制。这些需求转移战场，开始进入没有限购的城市，或者限购措施相对温和的城市。 　　同样是国家统计局发布的数据，进行整合分析后显示，今年上半年房价涨幅排名靠前的城市中，二三线城市是主体。6月，在70个大中城市中，新建商品住宅价格环比涨幅超过0.3%的有13个，都是二三线城市，同比涨幅在5%以上的城市有31个，除了广州外，其余属于二三线城市，一些未出台限购政策的城市涨幅超过6%。 　　接过了一线城市领涨的接力棒，二三线城市开始成为接下来限购的重点。 3 哪些城市会限购？ 　　一线城市周边可能性最大 　　有业内人士根据住建部制定的五大限购标准进行了推测，若严格按照标准，将有至少30个城市被纳入最新的限购行列。 　　据分析，基于下述原因的城市可能要限购： 　　首先，从区域上考虑，若要限购，重点应该是东部沿海较为发达的二三线城市，尤其是位于一线城市周边、受一线城市房价拉动较大的二三线城市，如昆山、中山、珠海等，很可能被纳入限购行列。 　　其次，是房价涨幅较高的个别西部省会城市，如乌鲁木齐等。 　　再次，是热钱较多的二三线城市，如鄂尔多斯、克拉玛依、温州、义乌。 　　还有，外地人需求旺盛的城市中，位于山东沿海、海南等地的旅游城市同样有可能纳入限购行列。 　　此外，根据国家统计局发布的数据，在6月新建商品住宅价格同比涨幅较大的城市中，秦皇岛、丹东、洛阳、岳阳、常德、遵义等城市或亦在“扩限”之列。 4 限购令力度有多大？ 　　要看中央与地方博弈结果 由于限购政策对楼市影响较大，具体的限购范围和力度，还要取决于中央与地方的博弈结果。目前二三线城市正处于土地财政快速增长期，在地方财政趋于紧张的大背景下，限购政策的推行难度并不小。 　　从房价控制目标的制定、供地计划的完成，到保障房建设军令状的签订，地方政府虽有意见，但最终均迎合了中央的调控思路。也即，在整个房地产调控中，地方政府的利益不断被削弱。此次调控，涉及此次限购城市的扩军，政策未必会严厉到底，最终的限购城市、限购力度有可能低于预期。 　　有观点认