惠州黄排专业市场可行性分析全案doc.doc

【前 言】 市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享。 ◎我们把一楼肉菜农贸市场为一期，则二至五楼为二期项目，以下是二期的定位分析方案。 第一部分：本项目各层的经营定位分析 2010年惠东的发展期开始进入快车道，部分名盘陆续推出，包括华侨城农副产品专业批发市场、富星服装城、惠东建材市场、东方红电器行等大型专业市场如春笋般涌进。随着华侨城周边商业环境、交通环境的改善，为本区域聚集人气，营造浓郁的商业氛围起到促进作用，随着沿海高速的全线开通，中信与惠东县签订初步意向书、双月湾风景区除航母外还拟引进万科给惠东华侨城地块带来前所未有的发展潜力，给惠东带来新一轮的投资热潮，无疑对本项目后期的商业旺场提供良好的条件。 根据政府有关数据证显示，黄排辖区的整体规划，周边除了将形成商业及住宅聚集区域之外，还将建设多项公建配套、市政配套设施（学校、医院、公交集散中心、停车场等），这些配套设施的落成，将对本区域人流的有效导入、面貌的全面提升，带来决定性的作用。 一、经营定位的依据： 本项目一期的“肉菜市场”的启动，肩负着二期能否成功开发的重任，因此二期运作的成功是整个项目成功的核心，因此国内品牌和周边市相关行业主力商家、惠东本地的产品进驻，借鉴惠州义乌市场发展及招商的经验和经营方式，是树立项目整体形象的关键。 ◎、优势（S） 1、本项目的层高和楼层透光、视线良好，适合做中低端的小商品类专业市场。 2、整体建筑独栋，外观大气、醒目。 3、一楼肉菜市场的成功试业，对二期招商有一定人气汇集作用（若定位成功）； 4、开发商的信誉度较高。 ◎、劣势（W） 1、政府城南规划工程进度缓慢，目前的市场外围道路、环境、规划仍然存在脏、乱、差，这是本项目最大的弊端。 2、一楼现为肉菜市场，导致不能统一定位，给我们二期的整体定位增加了难度。 3、外环境配套严重缺乏，包括银行、物流、酒店、公寓等; 4、本项目所在区域人气指数较低。区域内人均可支配收入低，居民的文化素质较低。 5、区域环境发展尚未形成市场化，未来3-5年内很难形成消费氛围。 ◎、机会点（O） 1、“南城新概念“，给本项目的未来带来了“面”带“点”的新挑战、新机会。 2、华侨城周边新商圈、高档住宅及县行政单位的云集，对该项目发展有帮助。 3、未来沿海高速的全线贯通，带动城南新商机。 4、若采用先招商后销售“放水养鱼”等培育市场策略，方式较灵活，相对于惠东专业市场来说应该是一个亮点。出租的方式对才开始创业和投资者是一个很大的诱惑。 ◎、威胁点（T） 1、华侨城周边的“富星商贸城”、“南康百货”等市场的“败笔”，给本项目带来了直接的威胁。 2、“平山中心市场”的经营已具规模，拥有自己的固定客户群，已占有较大的市场份额。 3、招商及后期的市场的培育是项目成败的关键，给整个项目的“整体盘活”增加了压力。 ◆本项目自身的特点： 地段、交通：项目位于惠东黄排，城南新区中心地段，毗邻华侨城、平深路1000米的路程，交通便捷。是未来惠东城镇的主要发展方向，有很强的投资潜力。 规模：项目为粤东首个总建筑面积2万平方米小商品批发中心之一，规模必将形成大辐射。 品牌：本项目是由专业人士管理、全国的商品展销、先进的经营管理模式，在粤东地区必将形成大的影响力。 建筑及环境：项目建筑采用现代化的商城模式，周边环境的商业氛围，暂未成大气候。 二、项目惠州、东莞、广州、各地义乌城经营品种比例调查： 1、惠州江北专业市场概况 江北专业市场板块2004年开始萌芽开发期至2009年惠州农产品批发市场、金泽物流中心、金山汽车城；义乌小商品城一期、二期、惠州国际电子城、金泽五金机电采购城和惠州纺织布料城等每年可以吸引800－1100万人次进入商圈进行参观、采购商品，成交金额高达1亿元，逐步形成成熟的专业市场商圈。它不仅拥有得天独厚的交通网络优势，而且是政府机关重要的行政、商务密集区，与惠州体育馆、科技馆、图书馆、五星级酒店相邻而立。既有传统的商业商务文化，又有现代的人文气息，有一种商务、行政相融的感觉。 ◎惠州江北专业市场形态分析 名称 量体 （M2） 销售均价 经营方式 租金 （元/M2*月） 业态分布 经营状况 金泽物流园 2.2万 5200元 售后返租 （年回报为8%，返租期为2年） 25 二层前后通透专业街铺，2005年底试营 二年来经营状况综合得分为75％ 金泽五金机电采购中心 2万 6500元 售后返租 （年回报8%，返租期为2年） 25 二至三层专业街铺；以五金、机电小用品为主 入场内的