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第一章? 房地产估价概论 本章知识架构 本章考纲要求 第一节 对房地产估价的基本认识 一、考纲要求??? 1．熟悉房地产估价的含义；??? 2．掌握房地产估价的特点； ??? 3．熟悉房地产估价的必要性二、内容讲解??? 每个想从事房地产估价工作的人士，首先要对房地产估价以及这种职业、行业有个总体了解。为此，本章介绍房地产估价的含义、特点、必要性等对房地产估价应有的一些基本认识，现实中房地产抵押、征收、税收、司法鉴定、转让等活动对房地产估价的需要，估价当事人、估价目的、估价时点、估价对象价值类型等房地产估价的要求，以及房地产估价师的职业道德和中国房地产估价行业发展概况。 第一节 对房地产估价的基本认识 一、房地产估价的含义??? 本书所讲的房地产估价，是专业房地产估价。在弄清什么是专业房地产估价之前，有必要弄清专业估价与非专业估价的区别。??? （一）专业估价与非专业估价的区别??? 对“估价”通俗而简单的理解，就是估计商品、资产、财产等的价格或价值，是任何人都可以做的，不论他估计得对或错，也不论人们是否相信其估计结果。例如，你看上了某幢房屋或某块土地，想知道它值多少钱，或者判断卖方的要价是否合理，或者自己出价多少合适，你可以自己估计，也可以咨询亲友的意见。这种意义上的估价，不妨称为非专业估价。然而，要想获得客观合理、令人信服的估价结果，就需要专业估价。??? 房地产现今不仅是一种重要的资源或财产，生产要素或消费品，而且是一种商品或资产，成为人们交易和投资的主要对象，房地产价格或价值因此成为人们普遍关注的问题之一，从而房地产估价不仅是人们有兴趣了解和掌握的一种知识，而且发展成了一门学问和学科。作为一种提供专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担法律责任的专业房地产估价，还成了一种职业和行业。由于这种估价活动的专业性很强，需要专门的知识和经验，估价结果是否客观合理还关系有关单位和个人的切身利益，甚至直接关系公共利益和人民财产安全，例如，为征收国有土地上单位、个人的房屋确定补偿提供依据的估价（以下称房屋征收估价）不仅关系被征收人的切身利益还关系社会稳定，为房地产抵押贷款提供服务的估价（以下称房地产抵押估价）还关系金融安全，所以不是随便什么单位和个人都可以从事的，只能由具有房地产估价资质的专业机构和具有房地产估价资格的专业人员来从事。概括起来，与非专业估价相比，专业估价有下列特点：【2007年考点】??? （1）专业估价是专业估价机构和专业估价人员完成的。专业估价机构是指具备足够数量的专业估价人员等条件，专门从事有关估价活动的单位。专业估价人员是指具有估价知识和经验，专门从事有关估价活动的个人。??? （2）专业估价提供的是专业意见。专业估价提供的意见不是用直觉或者仅凭经验得出的，而是按照严谨的程序，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出的，较客观合理。??? （3）专业估价具有公信力。专业估价由于是专业估价机构和专业估价人员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效力，能使人们信服、认可或接受。??? （4）专业估价实行有偿服务。专业估价是接受他人委托而提供的一种有偿服务，要向委托人收取一定的费用。??? （5）专业估价要承担法律责任。专业估价机构和专业估价人员要对其提供的估价结果等专业意见负责，违反有关规定的，会依法受到处罚，承担赔偿责任，甚至追究刑事责任。 ??? （二）专业房地产估价的概念??? 专业房地产估价的核心内容，是接受他人委托，为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。为了保障这种分析、测算和判断的客观合理，不仅要求从事这种活动的单位和个人是房地产估价机构和房地产估价师，而且要求遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法去分析、测算和判断。因此，如果给专业房地产估价下个完整的定义，那么它是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。??? 通常把上述定义中的特定目的称为估价目的，公认的原则称为估价原则，严谨的程序称为估价程序，依据的有关法规、政策和标准称为估价依据，合理的假设称为估价假设，科学的方法称为估价方法，特定房地产称为估价对象，特定时间称为估价时点，特定价值称为价值类型。上述定义中涉及的委托人、房地产估价机构和房地产估价师统称为估价当事人，分析、测算和判断出的特定价值及提供的相关专业意见简称估价结果。因此，上述估价当事人、估价目的、估价时点、估价对象、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法