淮安市楚州汽车站西的侧项目发展建议报告下.ppt

谨呈： 淮安市惠德隆开发有限公司;第一部分：宏观市场分析; 第一部分：宏观市场分析 1、淮安宏观经济分析 2、淮安房地产市场分析 3、楚州房地产市场分析 ;1.1.1 淮安宏观经济分析 －－地理位置;?单位元;居民生活水平稳步提高 2006年，淮安人均GDP13155元（按常住人口计算），增长15.8%。 2007年，1—10月份淮安市市城镇居民人均可支配收入10166元，同比增长16.8％，增幅居苏北五市第一。居民生活水平稳步提高，为房产消费提供了经济基础。;人口保持适度增长 2006年末，淮安户籍总人口532.77万人，比上年增加5.00万人，增长9.0‰；全年出生6.01万人，死亡2.13万人；人口出生率11.3‰，死亡率4.0‰，人口自然增长率7.3‰。淮安市的人口基数较大,房产市场潜力比较大。;1.1.5 淮安宏观经济分析 －－招商引资;年份;1.1.7 淮安宏观经济分析 －－城市化水平发展趋势;固定资产投资高速增长 淮安的房地产业发展较晚，起点也较低。但发展速度迅猛。其中，施工房屋面积每年以20%以上的速度增长，固定资产投资也以每年20%左右的速度增长。 可以看出，固定资产和房地产的增幅年年高于经济的增长，长远来看，这必然成为未来的淮安楼市的不稳定因素。且近两年房地产的开发量很大,未来市场竞争日趋激烈。;淮安市城市总体规划调整（2005——2020年）。 城市性质： 国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。 城市规模： 中期（2010年）100万人 远期（2020年）120万人。 城市建设用地规模： 规划远期（2020年）城市建设用地约120平方公里，城市化水平为55%。 远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。 淮安城市的特点可概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。 一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。 两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。 三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。 四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。;1.1.9 淮安宏观经济分析 －－城市发展规划;1.2.1 淮安房地产市场分析 －－房地产市场概况; 2006年，淮安房地产开发投资66.35亿元，比上年增长66.35%，达到2003年以来的最高峰，增长速度非常快。; 2003年以来，淮安的商品房竣工面积增速逐年加大长，特别是2004年以来，增长都达到了15%以上，2006年增长率为39.8%。; 2006年，商品房销售面积为298.89万平米，呈现出逐年上涨的趋势，2005年增幅是大，达到43.65%。; 随着淮安经济的发展，房地产价格出出较大幅度的上升，短短四年的时间内由1800元/㎡上涨至2878元/㎡，就目前来讲，已经突破3000元/㎡，价格仍在上扬。;全市房地产开发面积;?? 全市商品房供销分析表 单位：万㎡;全市商品住房供销分析表; 到2007年二季度末，全市商品房空置比上年底下降35.91%，商业营业用房空置面积比上年底下降32.54%。 市区商品房空置面积比上年底下降57.22%，商业营业用房空置面积1.05万㎡比上年底（2.58万㎡）下降59.3%。 空置率的大幅下降表明目前淮安的楼市仍处于比较健康的发展态势，楼市泡末基本不存在，未来房产需求将进一步增长。;1.2.3 淮安房地产市场分析 －－07年上半年房地产分析之普通商品房价格情况;区域;根据淮安市房地产市场特点，我们将淮安城区房地产市场划分为以下四个板块 1、主城区板块 主城区包括清河区和清浦区，是淮安房地产发展最早的区域，但受土地刚性的影响。主城区的楼盘十分抢手，但增长越来越快的房价让普通老百姓望房兴叹。很多老城区居民已经开始选择在房价相对较低的城区边缘和开发区购房。主城区相对楼盘较少,房价突破4000元/㎡。 2、开发区板块 本区域为新兴板块，也是目前淮安楼市的热点，区域内大盘云集，各楼盘销售火爆，区域商品房住宅均价3000元/㎡。由于供应量偏大，相关配套等未跟上，增长势头开始趋缓。 3、淮阴区板块 本板块在售楼盘不多，居住环境和配套也不如主城区。但由于本