无锡金星地块市场研究是与定位报告(下).docVIP

产品组合以两种以下类型为主。主要由于项目地块较小，排布较为杂乱。另一方面过多的产品导致客户多样性，少量的产品吸引客户较难，不能形成一定规模。 根据不同的建筑组合，分析其在社区内的优缺点，在市场面是否支撑，以及其优缺点，最终确定一种产品组合形式。 3.4.1 A地块建设选型分析 酒店式公寓建筑形式 就A地块产品来说，其酒店式公寓产品就地块条件和小户型产品来看，为高层建筑塔楼形式，或为其变形形式，如蝶型建筑或板式建筑。 但蝶型建筑在无锡较为少见，同时不宜体现其高档性，内部户型区域划分也不宜实施；而塔楼建筑在市场上最为普遍，同时居住适宜性和舒适性受到一定影响；而板式居住性较强，同时市场面板式酒店公寓较少，但酒店式公寓亦会有其过道较长的问题。 就本项目地块自身情况来看，其南北进深为86-105米左右，同时南侧有加油站，建筑地下基础皆应退30米之外规划施工，由此也会影响到本项目。 同时，项目周边环境主要体现为居住性质，是其他酒店式公寓少有的，由此项目需要突出这一特征； 故酒店式公寓建筑形式建议以板楼为宜，可以体现出居住性，同时市场上板楼式的酒店式公寓也较少，为市场稀缺产品。 由于A地块占地较小，容积率较高，建筑密度为30%。若建一栋建筑则可能会成为超高层，对B地块档次影响可能较大。若增加单层面积减少层数，则单层户数较多，档次有所下降。 故建议酒店式公寓产品设计为两栋高低不同的板楼建筑形式。即