2006年沈阳市房地产市场分析.docVIP

一、沈阳市2006年房地产市场分析继两个“国八条”对市场进行宏观调控后，06年5月，为调整住房结构、稳定住房价格，宏观调控之风再度刮起。进入6月份，贷款利率调整及“国六条”细则等政策实施的效果在房地产市场已有所显现。 国家一系列的宏观调控改变了购房者的心理预期，导致二级、三级市场的成交量下降。此外，值得一提的是，在政策作用下，本月的商品房结构发生改变，住房结构趋于合理化。 一、房地产供给和销售分析 （一）商品房供应与销售 1.1.1商品房供求基本情况分析 2006年6月，全市商品房上市面积为87.20万平方米，同比增长53%；其中,商品住宅上市面积75.60万平方米，同比增长47.70%。同期，全市商品房销售面积67.20万平方米，同比下降10.70%。其中，商品住宅销售面积56.23万平方米，同比下降13.4%。此外，到目前为止，商品住宅月末累计可售面积470.25万平方米，同比下降10.02%，市场上对商品住宅的吸纳量有所增加。 图1-1：全市各月商品房上市、销售走势图 图1-2：全市各月商品住宅上市、销售走势图 1.1.2 商品房、商品住宅供销对比 从供销情况来看，2006年6月，商品房供销比例为1.30:1,商品住宅的供销比例为1.35:1。与2005年全年商品房供销比0.95：1相比，有较大增长；商品住宅供销比与2005年全年的0.80：1相比，亦有较明显的增长。这主要是政策影响导致当月销售量下降。 此外，从图1-3走势来看，进入2006年，商品住宅供销比呈现V型走势。这主要是由于1-3月为房地产销售的传统淡季，4月份受春季“房交会”的影响房地产销售市场开始回暖，销售量持续上升。但可以看出的是，由于加息及“国六条”宏观政策因素的影响，销售量的增长幅度有所下降。 图1-3：全市各月商品住宅供销情况图 1.1.3 商品房区域交易情况分析 2006年6月份商品住宅成交面积排在前三位的为于洪区、皇姑区和大东区，其成交面积依次为12.28万平方米、11.24万平方米和6.57万平方米。于洪区凭借其土地成本低、公共配套设施较为完善的优势继续占领高地。目前，该区域众多大盘涌现，成为百姓置业的热点区域。 图1-4：6月份全市商品住宅销售面积比重图 6月份商品住宅成交金额排在前三位的是于洪区、皇姑区和大东区，其成交金额依次为3.8亿元、3.56亿元和2.66亿元。 图1-5： 6月份全市商品住宅销售金额区位分布图 （二）存量房交易情况分析 1.2.1 存量房交易基本情况 2006年6月，存量房共成交8219套，面积58.26万平方米、金额12.88亿元，环比依次减少16.46%、13.69%、12.38%；其中，商品住宅共成交7881套、面积51.69万平方米、金额11.26亿元，环比分别减少16.94%、10.62%、12.51%。规划范围沈北地区范围北到市区北边界、东到棋盘山西边界、南到北三环、西到沈山铁路，总面积1098平方公里，包括新城子、于洪、农业高新区、大东、东陵、皇姑六个区域，共辖9镇、5乡、256个居民点????????????????? 沈北新区是沈北地区的一部分，指新城子区和农业高新区两部分，范围为北到沈阳市区北边界，南至北侧三环绕城高速公路及二、三环之间的前进乡，东至棋盘山风景区西边界，西至于洪区东边界，面积为831平方公里 沈北新城为沈北新区内蒲河以南区域，范围为北至蒲河，南至北侧三环绕城高速公路，东至棋盘山风景区西边界，西至沈山铁路，面积191平方公里。 行政区划 下辖2个街道、5个镇、1个民族镇、3个乡、2个民族乡，26个社区居委会、211个行政村： 街道办事处：新城子街道、清水台街道。 镇：道义镇、虎石台镇、清水台镇、蒲河镇、财落镇。 民族镇：兴隆台锡伯族镇。 乡：尹家乡、新城子乡、马刚乡。 民族乡：黄家锡伯族乡、石佛寺朝鲜族锡伯族乡。 3、社会经济发展情况 沈北新区总人口29万，其中城镇人口10.7万。沈北新城总人口为11万，其中城镇人口7.3万，沈北地区大部分城镇人口集中在沈北新城。 2005年，沈北新区完成地区生产总值128.3亿元?沈北新区分布有道义经济开发区、沈阳农业高新技术开发区两个省级开发区及虎石台经济技术开发区、德国工业园等产业园区，主要以农产品加工（乳品加工、粮油加工、果蔬加工、禽畜加工、生物制药等）、机械制造、医药化工等产业为主。其中，虎石台为沈阳第一大镇，距沈阳市城区5公里，现状人口为4万人。道义镇依托道义经济开发区，是《沈阳城市总体规划（1996-2010年）》确定的组团之一，现人口为2.5万人。综合交通情况 沈北新区拥有长大铁路、裕虎铁路联络线、清水台铁路专用线、沈哈高速公路、三环高速公路、101国道、102国道、203国道、