不动产金融之意义e.docVIP

壹、不動產金融之意義 一、不動產之意義 財產(property)大體上可粗分為動產(personal property)與不動產(real property)二大類。所謂動產係指能移動且移動後不改變其性質、形狀的財產。如營業設備、股票等。而不動產係指不能移動位置或移動後會引起性質、形狀改變，造成經濟損失的財產。如土地、房屋等。 二、金融之意義 金融就目的而言，即為資金融通。就其流程觀察則為借貸資本(Capital)或資金(Funds)的過程。亦即使資本或資金由有餘單位流向赤字單位的過程。而金融的發生，主要是透過信用工具(主要為銀行信用的形式)的交易，把資金從儲蓄者轉到資金不足者的過程。因此，金融與信用密不可分。一般常以受信人之品格、經營能力、財產等做為金融信用的基礎。 三、不動產金融之意義 資金的融通，可以受信人之品格、經營能力、財產等為信用工具，其中不動產由於本身具有耐久性與高安全性，因此，就供給面而言更具作為長期信用擔保工具的特性。此外，於不動產投資過程中，由於不動產開發資金流量之不均衡、不動產之生產週期(開發週期)與消費週期(耐用年限)長，且對不動產之投資或交易金額龐大，非個人財力能獨立負擔。因此，無論生產者或消費者，其投入不動產之資金，除自有資金(equity)外，大部份仍須藉助負債(debt)方式籌措，因此，以不動產為擔保進行資金融通，有其存在條件。此外，以不動產為信用擔保工具可不移轉占有，受信人仍可使用不動產，更使以不動產為融資工具更具優越性。 不動產金融就其探討內容差異，可採狹義或廣義定義，分述如下： 1.狹義： 以不動產作為擔保品而取得長期、高額信用資金。就不動產投資而言，係以處理資本商品為主，而資本的型態可分為負債與自有資金。一般而言，從事不動產投資，除少量的自有資金外，大多依賴負債，而負債的主要來源，則來自抵押貸款。換言之，凡借貸雙方簽訂契約，由貸方(lender、mortgagee)提供資金給借方(borrower、mortgagor、investor)，而借方提供不動產設定抵押權予貸方的過程，即稱為不動產金融。 2.廣義： 為不動產業及其相關部門籌集、融通資金的金融行為，均屬不動產金融，例如建設公司發行公司債或股票籌募經營費用，或銀行將其不動產抵押貸款之不良債權予以處分、變換資產等，均屬廣義之不動產金融。 貳、不動產抵押貸款 一、不動產抵押貸款的意義 （一）抵押： 抵押係指債務人或第三人向債權人提供財產作為清償債務的擔保，而不轉移占有權的法律行為；以不動產的權益做為債權擔保者為不動產抵押。 （二）抵押貸款： 抵押貸款係以抵押物對債務進行擔保的一種貸款形式。借方以不動產權益為債權擔保，向貸方融通資金者，稱為不動產抵押貸款，簡稱抵押貸款。 （三）抵押貸款要素： 1.有債務（Debts）存在 2.有質押的不動產 （四）抵押貸款特性： 不動產抵押貸款，習慣上將借款人稱為抵押人（mortgager）、貸款人稱為抵押權人（mortgagee）。抵押人與債務人未必同一人；債務人可以自己或他人之不動產為擔保，債權人可以就抵押物之拍賣價額中優先受償。 在不動產抵押貸款中，借款人將不動產所有權以抵押形式向貸款人轉移，並在抵押契據（promissory note）上簽字，以書面形式承諾在將來確定的時間內分期支付貸款本息。如果抵押人違約，抵押權人有權將抵押物拍賣，就其賣得價金清償其抵押債務，從中獲得補償。抵押貸款時，抵押與貸款各有一份合約書，分開處理，利於不動產價值變動的處理。 抵押擔保可以持分，他項物權（地上權）為擔保；民法882，地上權、永佃權及典權均得為抵押權之標的物。 二、不動產抵押貸款內容分析 （一）貸款利率 貸款利率為一定期間內，利息與本金間的比率，由市場供需決定。 貸款利率的高低，基本上取決於貸方承擔風險的大小。利率以報酬率(rate of return)之概念為基礎，而為投資與報酬的關係，亦即：。報酬的決定，基本上取決於風險的大小；報酬率則由無風險利率(risk-free rate, )與風險溢酬(risk premium)組成，可以下式表示： 報酬率＝無風險利率＋風險溢酬 ＝＋預期通貨膨脹溢酬＋其他風險溢酬 ＝+ IRP(Inflation-risk premium)+ DRP(default-risk premium) + MP(maturity premium)+ LP(liquidity premium) 其中，無風險利率(實質利率real rate of return)可視為延後消費之補償、亦可視為資金使用的機會成本(opportunity cost)，一般以短期國庫債報酬率為之。通貨膨脹溢酬(inflation-risk premium；IRP)係因預期通